Kinnisvaraturg

*Uued väikesed üürikorterid lähevad nagu soojad saiad

Viljandi Paalalinna kooli endise algklasside maja korterelamuks ümber ehitanud ettevõtja on kindel, et sügiseks on kõik sealsed korterid täidetud. See tõestab, et maakonnakeskuses oli seni põletav puudus odavat sorti väikestest üüripindadest.

Osaühing Leola Kinnisvara hakkas paar aastat tagasi kasutuseta jäänud õppehoonet elamuks kohandama eelmise aasta lõpul. Nüüdseks on ehitustööd lõpusirgel ja valmimas on 74 väikest, valdavalt ühetoalist korterit. Lõviosa neist plaanib arendaja jätta üüripinnana enda omandisse, aga kui keegi soovib kinnisvara endale päriseks osta, on ta valmis ka sellisteks tehinguteks.

Peamiselt kööktoad

Enamik kõnealuse elamu kortereid on 25–30-ruutmeetrised lihtsad ühetoalised stuudiokorterid, kuhu on mahutatud kööginurk, magamisosa ja tualett-duširuum. Pakutakse aga ka päris tillukesi, vaid 18-ruutmeetrisi tube. Mõni üksik korter on kolmetoaline ja neis on pinda planeeringust sõltuvalt 30–47 ruutmeetrit.

Suuremas osas korterites on tehtud siseviimistlus ning oma kohale seatud köögimööbel, valgustid ja rulookardinad.

Aadressile Suur-Kaare tänav 33 hakati tulevasi elanikke kirja panema mai algul. Esimese poolteise kuu jooksul on broneeritud tervelt 44 üürikodu. Lisaks on juba sõlmitud eelkokkulepe nelja korteri müügiks. Esimesed kolimisautod lubatakse maja juurde juuli algul.

Sügiseks täidetud

Leola Kinnisvara juhi Raul Alliksaare sõnul lubab niisugune broneerimistempo uskuda, et sügiseks on kogu maja elanikke täis. Ta avaldas veendumust, et uus elamu täidab Viljandi kinnisvaraturul ühe tühimiku: seni on olnud pakkumises liiga vähe selliseid uusi või põhjalikult remonditud üürikortereid, mille ühe kuu rendihind jääb alla 200 euro ja igakuised kommunaalkulud ei ületa mõndkümmet eurot.

Seejuures avaldas Alliksaar arvamust, et kui keegi tahaks Viljandisse lähiajal püsti panna veel ühe samalaadse hoone, oleks tal huvilisi leida juba märksa keerulisem. «Midagi pole teha, linn on väike ja piirid tulevad igas asjas üsna kiiresti vastu,» lausus ta.

Kui algul eeldas arendaja, et askeetliku joonega eluasemed võiksid huvitada eeskätt kooliõpilasi ja tudengeid ning ka üksikuid pensionäre, siis nüüdseks on selge, et huvilistest moodustavad suure osa töötavad iseseisva elu alguses olevad noored. Eakaid huvilisi on eeldatust mõnevõrra vähem.

Maja ehitati 1960. aastate lõpul vast valminud kooli kõrvale internaadiks. Vahepeal leidis seal ajutist ulualust haigla ning viimastel kümnenditel oli hoone taas haridusasutuse kasutuses, sedapuhku algklasside õppekorpusena. Kui Paalalinna gümnaasiumist oli koolireformi tulemusena saanud põhikool, jäi kõrvalhoone kasutuseta ning linnavalitsus otsustas selle erakätesse müüa.

RENT

Praegu pakub Leola Kinnisvara Suur-Kaare tänav 33 majja kolmes suuruses üürikortereid.

• 1-toaline korter pindalaga 30,3 ruutmeetrit – 250 eurot kuus

• 1-toaline korter pindalaga 24,2 ruutmeetrit – 180 eurot kuus

• 1-toaline korter pindalaga 18,1 ruutmeetrit – 155 eurot kuus

Allikas: sk33.ee

sakala.ajaleht.ee, 16.06.2015

*Üüriäri ABC: kas anda korter üürile tähtajalise või tähtajatu üürilepinguga?

Üürileandja seisukohalt võttes ei ole tähtajalise ja tähtajatu üürilepingu puhul väga olulist majanduslikku vahet, miks kindlasti peaks ühte teisele eelistama. Pigem võiks üürileandja siin lähtuda üürniku soovist, soovitab Kinnisvarakool OÜ analüütik Tõnu Toompark.

Üürileandja seisukohalt võttes ei ole tähtajalise ja tähtajatu üürilepingu puhul väga olulist majanduslikku vahet, miks kindlasti peaks ühte teisele eelistama. Pigem võiks üürileandja siin lähtuda üürniku soovist.

Ei ole väga asjakohane soovitus eelistada tähtajatut lepingut sel põhjusel, et siis saab üürniku probleemide ilmnemisel kolmekuulise etteteatamisega korterist välja visata. Kui üürnikuga on probleeme, jääb üürileandjale ka tähtajalise lepingu puhul üürilepingu erakorralise lõpetamise võimalus.

Üürileandja huvi peaks aga olema võimalikult pikk ja katkematu üürileping, mis tähendab katkestusteta rahavoogu. Pikk üürileping võimaldab hoida vakantsuse madala ja teenida maksimaalse üüritulu ilma vahepealseid suuremaid remonttöid ette võtmata ja uue üürniku otsimise perioodil vakantsuse kulu kandmata.

Kui üüriinvestor eelistab siiski sõlmida tähtajatu lepingu, peab ta jälgima, et tähtajatust lepingust, mille kestvuseks üürileandja salamisi eeldab aastat või pikemat perioodi, ei kujuneks tegelikkuses kolme- või kuuekuulised üürilepingud. Lühiajaliste üürilepingute hinnatase on just suurema vakantsuse tõttu märksa kõrgemal kui pikemaajalistel lepingutel.

Lühemad lepingud tekitavad paratamatult vähemalt paaripäevase vakantsuse, mis äriplaani tasuvusele halvasti mõjub. Meeles tasub pidada, et vakantsuseperioodil peab kõrvalkulud (kommunaalkulud) katma üürileandja ise. Lisaks peab üürileandja kulutama reklaamile, võib-olla ka näiteks koristusteenuse tellimisele või amortiseerunud mööbli asendamisele.

Katseaeg üürnikule

Üürileandja võiks uue üürniku puhul kaaluda esialgu tähtajalise lepingu sõlmimist katseajana üheks aastaks. Kui selle aastase üüriperioodi jooksul selgub, et üürnik on hea maksedistsipliiniga korralik inimene, siis võib lasta tähtajalisel lepingul automaatselt tähtajatuks muutuda.

Praktikas sõlmitakse väga sageli üürnikega üheaastased tähtajalised lepingud. Selle lepingu lõppemisel soovib üürileandja enamasti üürihinda kergitada. Kui neis läbirääkimistes kokkuleppele jõutakse, siis pikendatakse üürilepingut veel järgmiseks ja siis jälle järgmiseks aastaks.

Välismaalasele kinnisvara üürimisel tuleb meeles pidada, et välismaalasega ei tohi sõlmida pikemat üürilepingut, kui on tema elamisloa tähtaeg! Riik võib karistada üürileandjat, kes majutab ebaseaduslikult Eestis viibivat inimest rahatrahviga.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere.

postimees.ee, 20.05.2015

*Viljandi korruselamutest leiab ikka veel ärisid

Aastakümnete eest oli Viljandis üsna tavaline, et nõukogudeaegsetes korterelamutes tegutsesid ka ettevõtted. Nüüd on seda küll märksa vähemaks jäänud, aga päris ära pole niisugused ärid kadunud.

Nagu ütles linnavalitsuse ettevõtluse spetsialist Ljudmila Nugis, on Viljandis Tallinna ja mitme teise Eesti linnaga võrreldes aastate jooksul olnud siiski vähe keldripoode ja need on enamikus ka tegevuse lõpetanud.

«Põhjus, miks neid korrusmajades massiliselt ei avatud, võib olla selles, et elamu valdajal tuli selleks muuta rendile antavate ruumide kasutusotstarvet, nagu nõuab ehitusseadus. Selleks aga oli vajalik kõigi elanike nõusolek. Võib oletada, et paljud ei soovinud maja üldkasutatavatesse ruumidesse kauplust,» rääkis ta.

Nugis meenutas, et väga pikka aega tegutses keldripood Paalalinnas Suur-Kaare tänav 39 paneelmajas, kuid see suleti juba üle kümne aasta tagasi. Samuti lõpetas rohkem kui kümme aastat tagasi tegevuse Männimäel Riia maantee 55 asuvas üheksakorruselises majas tegutsenud kauplus.

Raadiotoimetus ja arstikabinet

Majandustegevuse registri andmetel tegutsevad aga praegugi Valuoja puiestee 13 kortermaja esimesel korrusel kauplused, mis kuuluvad osaühingule K-Luht ja osaühingule Auto-Moto. Mõlemad on seal püsinud väga kaua aega ning võib oletada, et äri läheb hästi.

Enim leidub kortermajades asuvaid ettevõtteid Männimäel. Nagu tõi välja Ljudmila Nugis, on neid Riia maantee 38 majas aastaid olnud mitu. Pikemat aega on esimesel korrusel tegutsenud Viljandi Tarbijate Ühistule kuuluv A ja O. Teisel korrusel on aegade jooksul olnud mitu rõivapoodi, mis, tõsi küll, üle paari aasta vastu pidanud ei ole. Samas majas teisel pool on puhastusteenust pakkuva ja koristusvahendeid müüva Pesueksperdi ruumid.

Pesueksperdi juht Tiit Jürmann selgitas, et nemad ei tegutse jaemüüja, vaid hulgimüügilaona ning eelkõige teenindavad nad ettevõtteid, aga aeg-ajalt astub uksest sisse ka tavalisi inimesi.

«Ära ei aja me kedagi, kuid me ei ole siiski kauplus. Siin on profiriistad,» lausus Jürmann. «Müük on juriidiliselt isikult juriidilisele isikule. Puhastusteenust osutame ka eraisikutele, kui tellitakse.»

Omamoodi huvitav on üheksakorruseline elamu Riia maantee 55. Selle kümnendal korrusel asub Viljandi ainukene raadiotoimetus Mulgi Kuku, kust läheb kord nädalas eetrisse Viljandis toimuvat kajastav «Linnatunni» saade. Ka leiab kõrge maja fassaadilt hambaravist teavitava sildi. «Nende tegevus on teistmoodi reguleeritud: nemad saavad tegevusloa sotsiaalministeeriumi kaudu,» selgitas Ljudmila Nugis.

Terviseameti avalike suhete juht Iiris Saluri tõdes, et kortermajades ongi teenuse osutajad olnud üldjuhul hambaarstid.

Silt on väljas, aga poodi ei ole

Majandustegevuse registri järgi asub Männimäe tee 35 paneelmajas kontoritarvete kauplus. Interneti otsing annab selle aadressiks aga hoopis Männimäe tee 28 ehk endise Viljandi KEK-i maja. Samas ei leia seda poodi kummastki majast.

Männimäe tee 35 majas kinnisvara haldamisega tegeleva osaühingu Vilkema töötajad nentisid, et pood, mille silt on veel praegu väljas, pole seal tegutsenud juba kaua aega.

Ka üks KEK-i majas asuva Ukuaru kohviku klient teadis rääkida, et seal ei müüda bürookaupu enam ammu. Ettevõtte telefonile helistades lausus naishääl, et number ei ole enam kasutusel.

Ljudmila Nugis nentis, et enne 1. juulit 2014, mil jõustus uus majandustegevuse seadustiku üldosa seadus, oli kõigil ettevõtjatel kohustus teavitada oma tegevuskoha sulgemisest ja registriandmete muutustest. Nüüd aga peavad tegevuskoha asukoha või muude registriandmetega seotud muutustest teada andma vaid alkoholi- ja tubakatoodete ning teiste erinõuetega tegevusalade ettevõtjad.

 

sakala.ajaleht.ee, 10.03.2015

*Rikkaks üüriäris: Kas hallata üürikorterit ise või tellida haldusteenus?

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Üürikorteri haldaja osas otsuste tegemisel tasub mõelda, kas endal on aega ja tahtmist sellega tegeleda. Kui ei, siis tasub teenus sisse osta.

Loomulikult ohverdab selline üürileandja osa oma tootlusest, mille ta maksab haldus- või valitsemisteenuse osutajale.

Professionaalse üürikorterite valitseja kasutamise poolt räägib tema tõenäoline võimekus hoida korteris madalat vakantsust ja seeläbi kaotatud tootlus tagasi võita.

Ühtki tootluse garantiid üürikorterite valitsejad üürileandjatele reeglina ei anna.

Nii peab üürileandja tegema valiku oma vaba aja ja iseseisva töö ja vaevanägemisega teenitava võimaliku lisakasumi vahel.

www.kinnisvaraweb.ee

*Meenutus: Mis toimus kinnisvaraturul enne kriisi ja mis on muutunud?

Eesti taasiseseisvumisest kui 2006. aastani elasime me teadmises, et kinnisvara hinnad ainult tõusevad. Siis aga tuli teadmine, et nii see ei ole. Hinnad kukkusid kolinal ning paljud jäib selle tõttu suurde hätta. Nüüd on hinnad taas tõusnud ning piir on ees. Uut kinnisvara-kriisi aga ei tule, sest me oleme kõik palju targemad.

Ehk ei ole paljudel meeles, mis siis aastaid tagasi juhtus. Kui mõtlematult osapooled käitusid. Õnneks õpetas kriis meile seda, et suurte rahasummade väljaandmine ja vastuvõtmine vajab eelnevat analüüsi. Samas on inimestel täna sarnaseks komistuskiviks sms-laenud.

„Meie kinnisvaraturu ajalugu on väga lühike. Peale omandireformi sai kinnisvara ostma ja müüma hakata ning sellest ajast kuni 2006. aastani hinnad ainult kasvasid. Siis kasvasid hinnad korraga hästi järsult ning laenuintressid läksid järjest madalamaks, sest pangad tahtsid laenu anda, ükskõik kellele. Pangad soodustasid laenamist ja pakkusid eluasemelaene nagu praegu pakutakse sms-laene. Igal laadal oli pangabuss, kus sai laenulepinguid vormistada. Laenajate tausta ja sissetulekuid ei kontrollitud nagu praegu, pangad arvestasid püsiva sissetulekuna isegi üüritulu. Ei kontrollitud ka kinnisvara dokumentatsiooni ega kasutuslubade olemasolu, mida praegu hoolikalt jälgitakse. Kinnisvaratehingutega seotud inimesed rääkisid ostjatele, et kõik läheb ainult paremaks,” kirjeldas Arco Vara vahendusbüroode juht Maia Daljajev.

Tema sõnul praegu küll antakse laenu, kuid pank on huvitatud pigem kvaliteetsest laenukliendist kui kinnisvarast. Ettekujutus kvaliteetsest laenukliendist on hoopis teistsugune kui aastatel 2006-2007. Emotsioonioste enam pole, nagu pole ka emotsioonimüüke. Ostudega kaasneb alati mahukas eeltöö.

„Toonane langus tulenes paljuski arendajate ja laenajate üle jõu käivatest ning edasilükkamatutest kohustustest. Müüdi selleks, et võlgu maksta. Ajaline surve sundis hinda alla laskma. Praegu on kinnisvaramüüjate seas vähe neid, kes peaks hinda langetama tugeva majandusliku surve ning võlakohustuste pärast. Hinnas tulevad tasapisi alla vaid need, kes tahavad varast vabaneda ning kasutada müügist teenitud raha kuskil mujal. Kui vara ülalpidamine pole probleem, ei lase omanik hinda alla, vaid lihtsalt hoiab oma kinnisvara,” lisas ta.

LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing toob välja, et majanduslangusele eelnenud perioodil finantseeriti kinnisvaratehinguid 98-99% ulatuses pangalaenuga. Täna on pangalaenuga finatseeritvate tehingute osakaal hinnanguliselt 50%. Seega eelmisel perioodile iseloomulik ülisuur müügisurve puudub. Toona tuli näiteks alustada müügiga kolmandiku võrra allpool hetke turuhinda, sest müügiks kuluva kolme kuni nelja kuu jooksul langesid hinnad orienteeruvalt 10% kuus.

„Toona lõpetasid pangad eluasemelaenude väljastamise või karmistasid tingimusi märkimisväärselt. Täna on pangad pakkumas eluasemelaene iseseisvusaja praktiliselt parimatel tingimustel. Kui toona oli üüriturg laenumaksete tasumiseks leevendust toov lühiajaline meede, siis täna pakub see selget alternatiivi elamispinna müügile. Tänased elamispindade üüritasemed pakuvad juba äripindadega võrreldavat tootlus ning nõudlus on üürikorterite osas jätkuvalt suurlinnades kasvav,” ütles Saksing.

„Kui toona oli laenuturul palju soodsat raha, siis praegu see puudub. Kui tollal oli suur tähtsus spekulatiivsel kinnisvaraäril, siis nüüd ostetakse pigem endale ja pikaajaliseks investeeringuks. Kui tollal sai võitu kvantiteet, siis pärast masu on tähtsal kohal kvaliteet. Kui tollane „pidu” lõppes krahhiga, siis nüüd on osatud pidada piiri,” ütles Uus Maa Kinnisvara analüütik Risto Vähi.

Kvaliteedist rääkis ka Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman. Tema sõnul on lolle arendusi täna vähe ja see on suur erinevis võrreldes 2008. aastaga. „„Kvaliteet on üldiselt hea, arendajate standard on tõusnud. Soss-sepad on läinud.”

Ärileht.ee 16. september