Korterite üüriturg on täna sisuliselt põrandaalune, ning põhjus pole selles, et keskmine korteriomanik oleks riukalik suli. Üürituru on varimajanduse poolele tõuganud praegune üürikorteri maksustamise kord, mis eksib nii tulumaksu loogika kui inimeste õiglustunde vastu.
Tänane absurd seisneb selles, et riik vaatab – ja maksustab! – kogu üürnikult saadud summat kui üürileandja puhaskasumit. (Tõsi, järgmist tuludeklaratsiooni esitades võib üüritulust küll viiendiku kulude katteks maha arvestada, kuid see leevendab pisut vaid ebaõigluse määra, aga mitte põhimõtet.) See eksib nii tehingu majandusliku sisu kui kogu tulude maksustamise loogika vastu. Seaduse jaoks on korteri väljaüürija see kõige suurem liigkasuvõtjat, keda maksustatakse karmimalt kui palgasaajat, karmimalt kui väärtpaberispekulanti või ettevõtjat, isegi karmimalt kui süllekukkunud päranduse rahakstegijat.
Kuigi maksud ei meeldi kellelegi, on need osa ühiskondlikust kokkuleppest ning on üldine norm, et maksud makstakse ära. On rikkujaid, aga lisaks karistuse ähvardusele valitseb nende suhtes ka ühiskondlik hukkamõist – tänapäeva Eestis on põhjamaine riik ja keegi ei söanda enam praalida sellega, kui osavalt käibe- või tulumaksu “kõrvale” ajas. Kuid erandiks on praegune korteri üüritulu maksustamine: see on nii loogika- ja õiglusevastane, et “mustalt” üürimine ei pälvi isegi ühiskondlikku hukkamõistu. See pole märk halvast kodanikkonnast, vaid halvast seadusest.
Keskmine korteri väljaüürija pole kinnisvarasusserdaja, vaid tavaline keskklassi inimene nagu mina või sina. Tema korter pole soetanud investeeringuna ega tulu teenimise eesmärgil. Enamasti üürib ta välja pärandiks saadud kinnisvara, oma nn poissmehekorterit või vanemate abiga õpingute ajaks soetatud ühe-kahetoalist, et ise perega suuremas kodus edasi elada. Sageli katab üüritulu napilt laenumakse. Lisades korteri loomuliku kulu, vajaliku hoolduse, remondifondi ning kõik muud kohustused mis seadus üürileandja õlule paneb, katab üüritulu heal juhul vara säilimise hinna, sageli maksab puht finantsiliselt vaadates üürileandja siiski peale.
See kõik on väga kaugel investeerimistegevusest või ettevõtlusest, see on kõige tavalisem eraisiku tegevus isikliku vara mõistlikuks majandamiseks.
Ma pole naiivne, muidugi on ka Eesti üüriturul inimesi, kes varjatult tegutsevad ettevõtjana. Nad üürivad välja mitmeid kortereid, mis ongi soetatud tulu teenimiseks ning teenivad sellega kasumit ja igapäevast elatist. See on kõige tüüpilisem ettevõtlus, ainult asi käib mustalt ja riigil jääb tulumaks saamata. Ent selle probleemi lahendamiseks kõigi üleüldine maksustamine on ühtaegu nii ebaõiglane, lihtsameelne kui ebatõhus.
Ma pole päris üht meelt ka hea ametivenna Martin Vahteriga, kes tegi ettepaneku kehtestada üüritulule lihtsalt madalam tulumaks. Põhipuudus – üüri võrdsustamine kasumiga – jääb siiski alles, lihtsalt maksumäär on väiksem. Ning põhimõtteline viga ehk kõigi väljaüüritud korterite käsitlemine ettevõtlusena, jääb samuti alles.
Rahva õiglustunde ning ka tulude maksustamise loogikaga oleks kooskõlas, kui iga inimene tohiks üht endale kuuluvat eluaset maksuvabalt välja üürida.
Küll kehtiks tulumaks eraisikule alates teisest väljaüüritavast korterist. Kahe ja enama korteri väljaüürimine on oma olemuselt juba ettevõtlusele sarnasem; teise ja järgmiste korterite üüritulu täiemahuline maksustamine suunaks ka nende omanikke enda äri korrektselt ettevõtluseks vormistama, sest ettevõtjana saab ta tehtud kulutused maksustatavast tulust maha arvata. Ning maksta tulumaksu alles siis, kui ta tulu reaalselt ettevõtlusest välja, tarbimisse võtab – see on ka kooskõlas Eesti tulumaksustamise loogikaga. Usun, et see omaks positiivset efekti ka muudele kinnisvaraga seotud majandusharudele (ehitus, remonditööd jms), sest ettevõtja tellib ettevõtjalt teenust ju ikka ametliku arve alusel.
Tänases üüritulu maksustamise korras paistab välja seadusandja soov vältida üüriturul suure, n-ö käest-kätte toimiva varimajandusharu teket. Ent valitud lahendus pole mitte üksnes kasutu, vaid enamgi, lausa vastupidise efektiga. Soomest sisserännanuna võin kinnitada, et Eesti ühiskond pole sugugi ükskõikne ega hoolimatu, ühiskondlik surve seaduskuulekusele ja ligimesega arvestamisele kasvab iga aastaga. Üldiselt mõistetakse ühiskondlikult hukka mustalt töötamine ja ka mustalt teenimine. Kuid üüritulu praegune maksustamine on ebaõiglane ja absurdne nii paljude jaoks, et üüritulu „mustalt“ vastuvõtmine pole sotsiaalselt taunitud. Kui maksustame enda korteri väljaüürimise inimeste jaoks mõistetavalt ja õiglaselt, toetab ausat maksukäitumist lisaks maksuameti piitsale-präänikule ka ühiskondlik surve.
ohtuleht.ee, 7.11.2016
