About R&A Varad

*Veronika Ilsjan: kinnisvara üürimine ei pruugi olla isemajandamisest kallim

Kui riigiasutused hakkaksid oma kinnisvara isemajandamise asemel üürima, tuleksid ka välja selle tegelikud kulud. See ei tähenda aga, et üürimudel oleks riigile kallim, leiab rahandusministeeriumi nõunik Veronika Ilsjan vastuseks Postimehe artiklile «Nõiaring riigi laguneva kinnisvara ümber».

Riigi kinnisvaraga on tõepoolest probleeme, paanikaks aga siiski põhjust pole. Esiteks ei vaja riigi kinnisvara inventeerimist (vara loendamist ja arvele võtmist), vaid andmete korrastamist ja täiendamist. Sellega tegeletakse pidevalt. Inventuur viidi läbi 2008-2009, peale seda on tehtud väga palju tööd andmete korrastamisega, töö jätkub lähiaastatel.

Me ei arva, et riigi hoonete andmed oleksid halvemas korras kui teistel omanikel, aga suur osa suure portfelli juhtimiseks vajalikust infost on veel puudu või on erinevates andmebaasides. Suurim mure on seisukorra, kulu ja kasutuse andmetega. Praegu peetakse riigi kinnisvararegistris arvestust varade ja lepingute kohta, riigi raamatupidamises tehtud kulude ja väärtuse kohta, kuid vara seisukorra ning investeeringu- ja remondivajaduse kohta riigil tervikülevaade puudub. RKAS-ile üle antud varadel jookseb tervikpilt kokku, see oli ka üks tsentraliseerimise põhjus.

Rahandusministeerium hoiab pidevalt riigivaral silma peal. 2015. aasta kevadeks valmib järjekordne riigi kinnisvara koondaruanne, lisaks on viimastel aastatel läbi viinud mitmeid süvaanalüüse riigi kinnisvarareformi elluviimise eesmärgil, mh näiteks rahastamismudelite analüüs ja RKASiga sõlmitud rendilepingute rendimaksete analüüs. Meil on hea meel, et sama teeb ka riigikontroll.

Igasugustes võrdlustes on väga oluline, et analüüsis minnakse süvitsi ja võrreldakse «õunu õuntega», mitte «apelsinidega», mis võib anda moonutatud pildi. Riigikontrolli ehmatanud kuni kümnekordne kulude kasv peale RKASile üle andmist tuleneb eelkõige kulustruktuuri muutusest. Riigiasutuste hoonetel käsitletakse kinnisvarakuludena vaid jooksvate tarbimisteenuste kulusid (elekter, küte, vesi, kanalisatsioon), milleks deklareeriti aastal 2012 RKASile üle antud hoonetel 1 €/m²/kuus, mis ei kata kaugeltki kõiki vajadusi.

Üürimudelile üle minnes lisanduvad üür (sisuliselt kapitali- ehk tehtud investeeringu kulu) ning tasu halduse, hoolduse, heakorra jt teenuste eest, mida riigiasutus tegi enne oma personaliga või mis jäeti üldse tegemata. Lisatakse remondikomponent, et vara kvaliteeti hoida ning uute investeeringute puhul täiendav kapitalikomponent. Lisandub ka käibemaks, mis tuleb ringiga riigile tagasi. Selline raha ühest taskust teise liigutamine teenib suuresti avaliku sektori läbipaistvuse eesmärki.

Üürimudelile üleminekuga tulevad kulud välja, see ei tähenda aga, et üürimudel oleks kallim. Ei ole olulist vahet, millise mudeli alusel rahastamine toimub, küll aga annab keskne juhtimine võimaluse pinnakasutust suures pildis analüüsida, optimeerimise arvel säästa ja saavutada mastaabiefekti.

Näiteks koondas maksu- ja tolliamet paar aastat tagasi oma töötajad uude hoonesse ja vähendas pinnakasutust kolmandiku võrra. Kulude vähenemist ei toimunud, sest uus on kallim kui vana, kuid uues majas on väiksemad ülalpidamiskulud, sh energiakulud. Võimalik oleks optimeerida ka riigiasutuste üleselt, seda saab teha vaid keskselt. Headeks näiteks on RKASi juhitavad ministeeriumite ühishoone ning Rapla ja Pärnu riigimajade projektid.

Üldpõhimõte on, et kui turul on konkurents, siis tuleb seda kasutada. Näiteks on võimalik ja mõistlik sisse osta ehitus- ja arendus ning suur osa korrashoiuteenustest. Turult üürimine on mõistlik, kui pakkumine on olemas ja hind soodsam kui ise ehitamine, nt büroodel.

Ühiselamutel peaks analüüsima võimalusi neid koostöös erasektoriga keskselt opereerida. Hoonetel, kus üüriturg puudub, on võimalik teha muus vormis koostööd. Neid võimalusi oleme praegu analüüsimas ja kevadises koondaruandes esitame ettepanekud valitsusele.

Mittevajalike hoonete ükshaaval mahamüümist ei ole kavandatud. Eesmärk on enne müüki vara väärtustada, et riik omanikuna saaks kõrgeimat tulu. Riik on siin vigadest õppinud, kuid arenguruumi veel on, näiteks varade müügistrateegias ning laiemalt üleriigilises koostöös.

Riigi kinnisvara valitsemise koondaruandega saab tutvuda siin.

postimees.ee, 10.12.2014

*Juhtkiri: riigi kinnisvara vajab inventuuri

Kinnisvaraga seotud küsimustega puutub kokku iga inimene. Kõigepealt elamispind. Osta või üürida? Eramaja või korter? Keskusesse, äärelinna või maale? Ja nii edasi. Lisaks tuleb otsustada, kuidas hallata näiteks talle pärandatud kõikvõimalikke kinnisvaraobjekte maatükkidest hooneteni. Muidugi teeme seejuures emotsionaalseid otsuseid, kuid kalkuleerimine on hädavajalik. Pole ju mõtet lasta metsal mädaneda või üritada, hambad ristis, üleval pidada ülejõukäivalt suurt maja.

Laias laastus samasuguste valikute ees seisavad ka ettevõtted ning riik ja kohalikud omavalitsused. Efektiivsuse osakaal on siin muidugi tunduvalt suurem, kuigi emotsionaalsuse komponent (töökoha asukoht, töökeskkond jne) kindlasti päriselt ei puudu. Kinnisvara puudutavad otsused tuleb teha pikka perspektiivi silmas pidades, sest pidev ühest kohast teise kolimine ei tule kõne alla ei eraisikul, ettevõttel ega ametiasutusel. Lihtsalt öeldes see halvab töö ja elu.

Riigikontroll teeb põhjaliku auditi riigi kinnisvarast, mis peaks valmima tuleva aasta lõpuks. Otsitakse vastuseid küsimustele, kas riigi kinnisvara haldamine on muutunud kulutõhusamaks, kas riik on saanud tsentraalse ja adekvaatse ülevaate riigile kuuluvast kinnisvarast ja selle olukorrast, kas riigile ebavajalikku vara on majandatud heaperemehelikult.

Tänases Postimehes avaldatud ülevaade kinnitab, et sellist analüüsi on hädasti vaja. 2001. aastal tegi valitsus otsuse Riigi Kinnisvara AS (RKAS) loomisest. Eesmärk oli koondada riigile kuuluva ettevõtte alla (sajaprotsendiline aktsiate valitseja rahandusministeerium) kogu riigi kinnisvara arendus ja hooldus, sooviga «tagada säästliku ja efektiivse kinnisvara alase teenuse osutamine riigivõimu teostajaile». Paljuski on see jäänud ilusateks sõnadeks.

RKASi loomisega oli seotud mitmesuguseid hirme, näiteks et võimas riigifirma hakkab moonutama vaba kinnisvaraturgu. Praegu näib keskne probleem olevat siiski selles, et riigil ei ole ikka veel täit ülevaadet kasutatava pinna suurusest, kulust ja sellel töötavate ametnike arvust. RKASile on üle antud vähem kui kolmandik algsest kinnisvarast, vaid tühjana seisnud vara osas on eesmärk täidetud. Sisuliselt töötab riigi loodud meede niisiis vaid osalise koormusega ning seetõttu pole praegu ka õige valitud suunda kiirkorras valeks kuulutama hakata.

Riigi asjaajamist peaks igas valdkonnas iseloomustama läbipaistvus ja kuluefektiivsus. Samal ajal kui Eesti müüb end nüüd ka e-residentide kaudu maailmas kui tänapäevast mudelriiki, ei tohiks olla võimalik, et kinnisvara haldamises ja rahastamises valitseb leebelt öeldes kaos. Kõige esimeses järjekorras tuleks aga üks-üheselt selgeks teha, mis meil üldse on ja mida meil pole. Kuni lähteandmed on segased, pole võimalik teha kvaliteetseid, edasiviivaid otsuseid.

postimees.ee, 8.12.2015

*Käärid kinnisvarahalduri ja kliendi ootuste vahel

Kinnisvarahalduse teenuse ostjal tasub kirjutada lepingusse oma ootused ja lõppvajadus, sest kliendi soovid kipuvad kinnisvarahalduri võimalustest kõrgemad olema.

Confenti korraldatud äripindade kinnisvarahalduse foorumil võrreldi hiljuti Eesti turu arenguid üleilmsetega. Teemaks tuli ka see, kuidas hinnata korrashoiuteenuse kvaliteeti adekvaatselt ning milline on ideaalne koostöö kliendi ja haldusettevõtte vahel. Praktikud tõdesid, et tihti ei haaku teenusepakkuja ja kliendi nägemus teenuse kvaliteedist.

Riigi Kinnisvara haldusdirektori Elari Udami sõnul on kinnisvarahaldus mahuäri ja marginaalid on väikesed. “Kui teenust osutatakse majasiseselt, võib väikese mahu juures olla tegemist suisa kahjumliku tegevusega, sest maja sees püsikulusid ei arvestata. Kliendi ootused kvaliteedile on alati põhjendatud, aga samas on käärid selgelt olemas,” selgitas ta. Klient ei ole valmis maksma seda hinda, mida teenus väärt on, lisas ta.

Udami hinnangul on põhjus meie ajaloos. “Riik on nõukogude ühiskonnas 50 aastat majavalitsusi doteerinud. Kinnisvara haldamine on olnud alati väga madalalt tasustatud. See mõjutab kliendi hinnaootusi. Täna omanikeks saajate nägemus hinnatasemest on toonasest ajastust, aga teenuseootused on tänapäevased. Ootusele vastavat kvaliteeti ei olda aga valmis kinni maksma,” rääkis ta.

Probleem on ka ümbrikupalgad. Teenusepakkujate hulgas on RKASi haldusdirektori sõnul palju turusolkijaid. “Ühed neist ei kavatsegi lubatud tasemega teenust pakkuda ja teised maksavad ümbrikupalka. Paljud organisatsioonid ei panusta kinnisvarahooldusele, sest kinnisvarakulud koos kapitalikuludega moodustavad 10% kulubaasist,” märkis Udam.

Omakorda kümnendiku sellest moodustavad energiakulud – see on kogukuludest 1% -, mis ei pruugi saada suurt fookust. Seega on hoolduskulu veel väiksem energiakulust, st nii väike, et seda osades organisatsioonides isegi ei arvutata.

Udami sõnul on teenusepakkuja ja kliendi vastuolu alati olemas. “Kõik lähtub kliendist, kliendikeskus peab arenema ja see peab jätkuma. Omanik sageli ei mõista teenuse vajadust, teda tuleb harida,” sõnas ta.

ISS Eesti juhatuse esimehe Priit Paiste kinnitusel on hind väike, aga ootused suured. “Äri poole pealt on ka vastuolu, üks põhilisem kriteerium on raha. Selge on see, et kulud on iga ettevõtte jaoks olulised,” märkis ta. Paiste sõnul on põhiline probleem kliendi ootus. Protsess toimub pigem vastupidi kui võiks toimuda – keskendutakse põhiliselt hinnale ning teenuse kontseptsiooniga tegeletakse vähe või üldse mitte, sõnas ta.

Swedbanki haldusosakonna juhataja Andres Loigom kinnitas, et kliendi ja teenusepakkuja nägemused kvaliteedist ei lähe alati kokku, sest üks ei tea, mida tahab ja teine ei tea, mida pakub. “Iga uue konkursiga on võimalik uuesti läbi mõelda, millist kvaliteeti me tahame ja kuidas seda objektiivselt mõõta. Samas mõistame ka teenusepakkujaid, sest tänases turuolukorras on raske leida inimesi korrashoiutöid tegema,” lausus ta.

Elioni kinnisvarahalduse osakonna juhataja Toomas Voog rääkis oma kogemusest kaubandusrentnikuna ning märkis, et väga suur osa asjast kulub suhtlemisele rendileandjatega. Erinevus suurte ja väikeste kaubanduskeskuste vahel on see, et suuremate puhul on läbirääkimisruumi vähem.

“Meil on täna Eestis 23 esindust. Nendest 20 on rendipinnad ja enamust neist on kaubanduskeskused. Nad eristuvad, ühed on suurtes linnades ja teised väiksemates. Suured keskused tunnevad ennast kindlalt ja läbirääkimisi ruumi väga ei ole,” selgitas ta erinevusi.

Voog lisas, et keskused vaatavad, kui palju investeerida pinnale ja kui ilus tuleb esindus. “Väiksemates keskustes on olukord teistsugune, seal on kohe vaba pinda võtta, aga mitte alati parima koha peal. Ta on kardinaalselt erinev, sest sulle otsitakse pinda, nad on huvitatud suurtest ettevõtetest,” kirjeldas Voog.

Viru Keskuse haldusjuht Rain Luks tõdes, et nemad on sisseostetava kinnisvarahalduseteenusega rahul. Lepinguga on ootused paika pandud – kõik süsteemid peavad töötama ja maja peab olema normaalses korras, et kliendid ja üürnikud oleksid rahul.

Viru Keskus uurib kord kvartalis üürnike rahulolu kinnisvarahaldusteenusega.

Põhimure on klientide ja üürnike jaoks ruumide temperatuur. “Siin on klientidega konflikt sisse kirjutatud, juba see, et talvisel ajal klient on tavaliselt talveriietes ja müüja, kes leti taga seisab, firmavormis. Üritame temperatuuri hoida natuke madalama ehk külmemana, et kliendid tunneksid ennast mugavamalt ega higistaks,” märkis Luks.

Viru Keskus ajab kinnisvarahalduse lepingus pidevalt näpuga järgi. “Oleme niimoodi kokku leppinud, et maja peab olema puhas ja koristatakse iga päev ja pidevalt. Kui seda ei tehta, siis on lepingus ka sanktsioonid sisse kirjutatud,” kommenteeris Luks.

Kui lepingupartner ettenähtud reageerimisaja jooksul ei reageeri, on meil õigus teda trahvida või kutsuda teine firma – kellega pole lepingulist suhet -, esitades lõpuks arve oma lepingupartnerile, lisas ta.

Viru Keskuses pole bürokraatiat, st kinnisvarahaldusega tegeleva ettevõtte töötajad ei pea panema kuskile linnukesi või ristikesi, et töö on tehtud. “Käin ise objekti vastutajaga maja peal ringi, kes on koristusfirma poolt pandud, teeme regulaarseid ringkäike ja vaatame üle, mis ja kus tahaks parandamist,” lausus Luks.

“Üürnikud on aktiivsed, nad ei oota ära kolme kuud ja siis ütlevad, et kuu aega tagasi oli midagi korrast ära. Nad annavad operatiivselt infot mulle,” märkis Viru Keskuse haldusjuht.

Äripäev 15.12.2012

*Viljandi tunnustab parimaid lillede ja värvide linna toojaid

6. novembril toimub Sakala keskuses vastuvõtt konkursside «Lilled linna» ja «Värvid linna» parimatele. Värvide linna toomise eest pälvib tunnustuse 29 ja lilleilu pakkumise eest 40 eraisikut, ettevõtet või organisatsiooni.

«Värvid linna 2014»
Konkursi «Värvid linna» raames antakse välja kolm peapreemiat suurusega 320 eurot, Viljandi rae tunnuskiri ja konkursi tunnusmärk «Värvid linna 2014»:

korteriühistu Valuoja 18 – parim korrastatud korruselamu (KÜ Valuoja 16-18 esinaine Edda Koval);
Põllu tänav 3 – parim rekonstrueeritud pereelamu (omanik Maie Joala);
Roo tänav 2b – stiilselt korrastatud elamu koos piirdeaia ja haljastusega (omanik Kristo Koovit).

Välja antakse kuus preemiat suurusega 200 eurot ja Viljandi rae tunnuskiri järgmiste korrastatud ja värvitud hoonete eest:
korruselamu Valuoja 16 – hoone fassaadide rekonstrueerimise eest (KÜ Valuoja 16-18 esinaine Edda Koval);
korruselamu Valuoja 24 – hoone fassaadide rekonstrueerimise eest (KÜ Valuoja 24 esinaine Leili Raudvere);
Kauba tänav 5 ja Munga tänav 4 – muinsuskaitsealal olevate hoonete tervikliku
restaureerimise eest (omanikud Sven Kristjansen, Ingmar Kristjansen);
Lutsu tänav 1 –– muinsuskaitsealal oleva elamu restaureerimise eest (omanikud
Voldemar Siilak, Pille Kährik, Ahti Kõressaar, Mati Luik, Silvi Lee);
Kungla tänav 3 – rekonstrueeritud elamu, kus on püütud säilitada hoone ajalooline väljanägemine (omanik Anne Oha);
Lina tänav 9 – korrektne uusehitis heakorrastatud kinnistuga (omanikud Raido Vares, Katrin Kuld).

Maaelu Edendamise Sihtasutus (Oru tänav 21) pälvib Viljandi rae tunnuskirja ja konkursi tunnusmärgi «Värvid linna 2014» muinsuskaitsealal restaureeritud ühiskondliku hoone eest.
Viljandi rae tunnuskirja ja konkursi tunnusmärgi valminud hoonete eest pälvivad:
Würth ärihoone Reinu tee 23 – julge ja värvikas fassaadilahendus;
Cleveron OÜ tootmishoone – soliidne maastikku sulanduv arhitektuur;
Kohvik Amrita Tallinna tänav 29a (OÜ Amrita Cafe) – renoveeritud Ridaküla maja, korrastatud sisehoovi ja rajatud terrassiga, Tallinna tänavale värvikust, omapära ja toidukultuuri toov ärihoone.

Viljandi rae tunnuskiri antakse välja järgmiste hoonete korrastamise ja värvimise eest:
Kullamäe tänav 7 (omanik Aivar Koik);
Kullamäe tänav 7a (omanik Vahur Kohv);
Kastani tänav 17 (omanik Mari-Anne Kõplas);
Kastani tänav 19 (omanik Indur Sander);
Suur-Kaare tänav 92 (omanik Margit Kaarmäe);
Tallinna tänav 25 (omanikud Silvi Saarniit, Pille Kallakas, Katri Luik, OÜ Hendros);
Toome tänav 3 (omanikud Kaupo Pukk, Anneli Pukk);
Tartu tänav 6 abihoone-ait (KÜ Tartu 16).

Viljandi rae tunnuskiri ja raamat «Eesti Kaunis Kodu 2014» antakse välja järgmiste rajatud ja värvitud piirdeaedade või eriliste hekkide eest:
Uus tänav 39 (omanik Eerika Pikkur, Andrus Pikkur);
August Maramaa puiestee 2 (omanikud Irene Hütsi, Andre Maaker, Hedvig Hanson, Anu Sööt, AS Vivikoop);
Kase tänav 31 (omanik Kalju Viir);
Rehe tänav 18 (omanik Eda Aus);
Ugala puiestee 41 (omanik Mati Tuvi).

Viljandi rae tunnuskiri antakse välja järgmiste piirdeaedade ja hekkide eest:
Kauba tänav 1a (omanik Markus Peter Nagel);
Kungla tänav 2a (omanik Helmi Kuus);
Kullamäe tänav 10 (omanik Rein Visnap).

«Lilled linna 2014»
Konkursi «Lilled linna 2014» raames antakse välja neli 100 euro väärtuses preemiat:
korterelamute kategoorias Valuoja puiestee 26 (Korteriühistu Valuoja pst 26).

Pereelamute kategoorias:
Leola tänav 48 (omanik Kalle Tõnumaa);
Ploomi tänav 28 (omanik Harald Mäepalu);
Õuna tänav 8 (omanik Jaan Rink).

Välja antakse viis raamatut «Eesti Kaunis Kodu 2014»:
Pereelamute kategoorias:
Ploomi tänav 28 (omanik Harald Mäepalu);
Männi tänav 2 (omanikud Tiina Kalm ja Riina Eelmäe);
Uku tänav 9 (omanik Margus London);
Pähkli tänav 10 (omanik Ivi Loper);
Õuna tänav 8 (omanik Jaan Rink).

Viljandi rae tunnuskirja pälvivad:
Pereelamute kategoorias:
Leola tänav 48 (omanik Kalle Tõnumaa);
Ploomi tänav 28 (omanik Harald Mäepalu);
Õuna tänav 8 (omanik Jaan Rink);
Männi tänav 2 (omanikud Tiina Kalm ja Riina Eelmäe);
Uku tänav 9 (omanik Margus London);
Pähkli tänav 10 (omanik Ivi Loper);
Kalda puiestee 25 (omanik Anatoli Tepponainen);
Mureli tänav 10 (omanik Griseldis Luist);
Kevade tänav 28 (omanik Marge Simakovitš);
Kalda põik 5 (omanikud Ahti Kadak ja Ülle Kadak).

Ridaelamute kategoorias:
Valuoja puiestee 8/1 (omanik Maire Unt);
Valuoja puiestee 8/2 (omanikud Alvar Pähkel ja Eha Almre);
Valuoja puiestee 8/3 (omanik Ülo Rahula);
Valuoja puiestee 8/4 (omanik Tiina Viigand);
Vikerkaare tänav 9/1 (omanik Kaljo Ant);
Vikerkaare tänav 9/2 (omanik Uno Pokmann);
Vikerkaare tänav 9/3 (omanik Kalle Käsper);
Vikerkaare tänav 9-4 (omanik Vello Kallaste);
Kase tänav 9 (omanik Aimar Varula);
Kase tänav 13 (omanik Naima Härmik);
Kase tänav 15 (omanik Asta Aru).

Korterelamute kategoorias:
Reinu tee 10 (korteriühistu Reinu 10);
Kauge tänav 28 (korteriühistu Kauge 28);
Valuoja puiestee 26 (korteriühistu Valuoja pst 26).

Äri- ja tootmishoonete kategoorias:
Uku Keskus (Tallinna tänav 41);
Jaani Lihapood, Kösti kauplus (C. R. Jakobsoni tänav 72);
Kauplus Sõbralt Sõbrale (Kauba tänav 4).

«Lilled linna 2014» tunnusmärki pälvivad:
pereelamute kategoorias Leola tänav 48 (omanik Kalle Tõnumaa);
ridaelamute kategoorias Valuoja puiestee 8 (omanikud Maire Unt, Alvar Pähkel, Eha Almre, Ülo Rahula ja Tiina Viigand);
korterelamute kategoorias Reinu tee 10 (korteriühistu Reinu 10);
äri- ja tootmishoonete kategoorias Uku Keskusele.

Lisaks pälvib Viljandi rae tunnuskirja eraisik Peep Tobreluts Viljandi Gümnaasiumi väliruumi lilledega ilmestamise eest.

Täpsemalt: linnakunstnik Malle London, telefon 43 54 744, e-post malle.london@viljandi.ee

viljandi.ee, 23.10.2014

*Meenutus: Mis toimus kinnisvaraturul enne kriisi ja mis on muutunud?

Eesti taasiseseisvumisest kui 2006. aastani elasime me teadmises, et kinnisvara hinnad ainult tõusevad. Siis aga tuli teadmine, et nii see ei ole. Hinnad kukkusid kolinal ning paljud jäib selle tõttu suurde hätta. Nüüd on hinnad taas tõusnud ning piir on ees. Uut kinnisvara-kriisi aga ei tule, sest me oleme kõik palju targemad.

Ehk ei ole paljudel meeles, mis siis aastaid tagasi juhtus. Kui mõtlematult osapooled käitusid. Õnneks õpetas kriis meile seda, et suurte rahasummade väljaandmine ja vastuvõtmine vajab eelnevat analüüsi. Samas on inimestel täna sarnaseks komistuskiviks sms-laenud.

„Meie kinnisvaraturu ajalugu on väga lühike. Peale omandireformi sai kinnisvara ostma ja müüma hakata ning sellest ajast kuni 2006. aastani hinnad ainult kasvasid. Siis kasvasid hinnad korraga hästi järsult ning laenuintressid läksid järjest madalamaks, sest pangad tahtsid laenu anda, ükskõik kellele. Pangad soodustasid laenamist ja pakkusid eluasemelaene nagu praegu pakutakse sms-laene. Igal laadal oli pangabuss, kus sai laenulepinguid vormistada. Laenajate tausta ja sissetulekuid ei kontrollitud nagu praegu, pangad arvestasid püsiva sissetulekuna isegi üüritulu. Ei kontrollitud ka kinnisvara dokumentatsiooni ega kasutuslubade olemasolu, mida praegu hoolikalt jälgitakse. Kinnisvaratehingutega seotud inimesed rääkisid ostjatele, et kõik läheb ainult paremaks,” kirjeldas Arco Vara vahendusbüroode juht Maia Daljajev.

Tema sõnul praegu küll antakse laenu, kuid pank on huvitatud pigem kvaliteetsest laenukliendist kui kinnisvarast. Ettekujutus kvaliteetsest laenukliendist on hoopis teistsugune kui aastatel 2006-2007. Emotsioonioste enam pole, nagu pole ka emotsioonimüüke. Ostudega kaasneb alati mahukas eeltöö.

„Toonane langus tulenes paljuski arendajate ja laenajate üle jõu käivatest ning edasilükkamatutest kohustustest. Müüdi selleks, et võlgu maksta. Ajaline surve sundis hinda alla laskma. Praegu on kinnisvaramüüjate seas vähe neid, kes peaks hinda langetama tugeva majandusliku surve ning võlakohustuste pärast. Hinnas tulevad tasapisi alla vaid need, kes tahavad varast vabaneda ning kasutada müügist teenitud raha kuskil mujal. Kui vara ülalpidamine pole probleem, ei lase omanik hinda alla, vaid lihtsalt hoiab oma kinnisvara,” lisas ta.

LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing toob välja, et majanduslangusele eelnenud perioodil finantseeriti kinnisvaratehinguid 98-99% ulatuses pangalaenuga. Täna on pangalaenuga finatseeritvate tehingute osakaal hinnanguliselt 50%. Seega eelmisel perioodile iseloomulik ülisuur müügisurve puudub. Toona tuli näiteks alustada müügiga kolmandiku võrra allpool hetke turuhinda, sest müügiks kuluva kolme kuni nelja kuu jooksul langesid hinnad orienteeruvalt 10% kuus.

„Toona lõpetasid pangad eluasemelaenude väljastamise või karmistasid tingimusi märkimisväärselt. Täna on pangad pakkumas eluasemelaene iseseisvusaja praktiliselt parimatel tingimustel. Kui toona oli üüriturg laenumaksete tasumiseks leevendust toov lühiajaline meede, siis täna pakub see selget alternatiivi elamispinna müügile. Tänased elamispindade üüritasemed pakuvad juba äripindadega võrreldavat tootlus ning nõudlus on üürikorterite osas jätkuvalt suurlinnades kasvav,” ütles Saksing.

„Kui toona oli laenuturul palju soodsat raha, siis praegu see puudub. Kui tollal oli suur tähtsus spekulatiivsel kinnisvaraäril, siis nüüd ostetakse pigem endale ja pikaajaliseks investeeringuks. Kui tollal sai võitu kvantiteet, siis pärast masu on tähtsal kohal kvaliteet. Kui tollane „pidu” lõppes krahhiga, siis nüüd on osatud pidada piiri,” ütles Uus Maa Kinnisvara analüütik Risto Vähi.

Kvaliteedist rääkis ka Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman. Tema sõnul on lolle arendusi täna vähe ja see on suur erinevis võrreldes 2008. aastaga. „„Kvaliteet on üldiselt hea, arendajate standard on tõusnud. Soss-sepad on läinud.”

Ärileht.ee 16. september

*Liit: uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus on liiga keeruline

Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse liige Urmas Mardi peab uut seadust keeruliseks ning peab vajalikuks ulatusliku teavitustöö läbiviimist.
Riigikogu võttis sel nädalal vastu uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse. Uus seadus jõustub alles 1. jaanuaril 2018, kuid osa muudatusi jõustuvad juba varem.

“Kuna uus eelnõu mõjutab ligi miljonit kortermajades elavat inimest, peab see olema arusaadav ka inimesele, kel ei ole juriidilist haridust. Seega tuleb läbi viia ulatuslik teavitustöö, et uue seadusega kaasnevaid muudatusi tutvustada,“ sõnas Mardi.

Mardi sõnul on muidugi tervitatav, kui enamus korteriomandit käsitlevaid sätteid koondatakse ühte seadusse ja tagatakse nii selgus korteriomandite valitsemises, seda enam, et uus seadus hõlmab praegu nii mitmes seaduses vastuoluliselt reguleeritud küsimusi kui ka kohtupraktikas kujunenud seisukohti.

Uue seaduse kohasel pole korteriühistu põhikiri enam kohustuslik. Mardi avaldas aga kahetsust, et korteriühistute soovi muuta põhikiri kohustuslikuks, arvesse ei võetud.

“EKÜL on jätkuvalt seisukohal, et korteriühistutele on põhikiri väga oluline. Põhikiri korteriühistutele aitab oluliselt leevendada omavahelisi suhteid ja on lihtsamalt loetav ning arusaadavam kui seadused paraghrahvide rägastikus,” ütles Mardi.

Samuti hakkab uue seaduse kohasel kaasomanike solidaarse vastutuse asemel kehtima korteriühistu vastutus ning korteriomanikel on õigus saada juhatuselt infot KÜ tegevuse kohta. Lisaks täpsustatakse tegevusi korteriühistu maksejõuetuse puhul. Kui korteriühistu on muutunud püsivalt maksejõuetuks, siis üldjuhul seda ei likvideerita, vaid saneeritakse. See tähendab, et kohus kehtestab korteriühistule majanduskava, mis tagab korteriühistu jätkusuutliku tegevuse.

Majandamiskulude võlgnevuse puhul muutub olukord kõigi osapoolte jaoks selgemaks. Korteriühistu nõue korteriomaniku vastu tagatakse seadusjärgse pandiõigusega, mis võimaldab korteriühistul panna oma nõue maksma ka juhul, kui korteriomandile on seatud hüpoteek, mis ületab selle väärtust. Samas on korteriühistu pandiõiguse suurus selgelt piiratud, erinevalt praegu ostjale üle minevast eelmise omaniku võlast.

Juriidiline isik võib uue seaduse kohaselt olla KÜ juhatuse liige, luuakse ka iseseisev korteriühistute register ning majades, kus korteriühistut moodustatud pole, loob selle riik. Uue seaduse kohasel tekib Urmas Mardi sõnul justkui kaks erinevat ühistut: ühed, mis on tekkinud korterimanike algatusel, ja teised, mida loob riik sunniviisiliselt ning mida haldama hakkavad kinnisvarahoolduse ettevõtted, nende juhid on ka ühistu juhatuses.

“Viimastega läheksime tagasi justkui majavalitsuse aega, kus inimesed küll nõuavad, aga ühistu toimimispõhimõtetest neil aimu eriti pole. Kodanikualgatuse korras loodud korteriühistutes on aktiivsed ühistuliikmed endale kogu korteriühistute temaatika selgeks teinud, nii et mina pean seda igatahes majaelanikele paremaks variandiks ning soovitan ühistud ära moodustada enne, kui riik seda sunniviisiliselt teeb,” sõnas Mardi.

www.uudised.err.ee, 22.02.2014

*Korteriühistu kõrgeim organ on liikmete üldkoosolek

Tihtipeale pöördutakse tarbijakaitseameti poole küsimustega, mis puudutavad korteriühistutega seonduvat. Nüüd on amet avaldanud oma koduleheküljel valiku küsimusi ja vastuseid.

Enamik käsitletud probleeme puudutab kaasomandi majandamist, majandamiskulude jagamist ning kaasomanikevahelisi suhteid. «Sakala» avaldab osa küsimusi ja vastuseid, lisa saab vaadata tarbijakaitseameti veebilehelt www.tka.riik.ee.

Kui kõikidel teistel on majas keskküte, siis ühel korteril on elektriküte. Kas selle omanik peab maksma tema pinda läbivate soojatorude eest ?
Üldjuhul peab maksma, sest läbivad keskküttepüstikud kütavad teatul määral ka tema korterit. Seda, kas ja kui suures ulatuses tuleb maksta, otsustab korteriühistu üldkoosolek.

Üldkoosolekul on enamhäältega võetud vastu otsus, et talvel korterites valitsev maksimumtemperatuur on 15 kraadi, sest enamiku korteriomanike sissetulekud ei luba enamat ning majandamiskuludelt otsustati kokku hoida. Ühele väikeste lastega korteriomanikule on see temperatuur liiga madal? Mida teha?
Elamuseaduse järgi peab eluruumi õhutemperatuur olema optimaalne, looma hubase soojatunde, tekitama tervisliku ja nõuetekohase sisekliima ja hoidma seda.
Kaugküttevõrgust või hoone katlamajast köetavas eluruumis, kus inimesed pikka aega viibivad, ei tohi siseõhu temperatuur olla alla 18 kraadi. Lubatav temperatuuri ülempiir tuleb määrata Eestis kasutatavate sisekliima normide järgi (27 kraadi).
Mida teha? Korteriühistuseaduse järgi on ühistu liikmel õigus pöörduda üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks otsuse teadasaamise päevast peale kolme kuu jooksul kohtu poole.

Kellele kuuluvad korterites olevad veemõõtjad ja kes peab neid taatlema?
Korterisisesed veearvestid kuuluvad korteriomanikule ja tema on kohustatud esitama need kordustaatlusele. Sellega tehakse kindlaks, kas mõõtevahend vastab taatluseeskirjades esitatud nõuetele ja kinnitatud tüübile.
Taatluskehtivuse ajal tuleb veemõõtjat taadelda juhul, kui on tõestatud, et see ei vasta taatluseeskirja nõuetele. Põhjendatud kahtluse korral algatab taatluse mõõteseaduse 14. paragrahvi järgi järelevalvet tegema volitatud isik.

Korteriomanik teeb omavoliliselt ümberehitusi: lõikab läbi radiaatorid ja paneb asemele elektrikütte. Kui sellega kaasneb küttesüsteemi rike, kes selle eest vastutab ja mida teha?
Loobudes ühes korteris keskküttest, et minna üle elektriküttele, luuakse nii tehniline kui õiguslik probleem. Nimelt on küttesüsteem ehitatud enamasti nii, et keskkütteradiaatoreid sellest välja lülitades häiritakse kogu süsteemi tasakaalu.
See on tehnosüsteemi muutmine, mis eeldab omavalitsuse kirjalikku nõusolekut. Ehitusprojekti ei ole küll vaja koostada, ent omavalitsus võib kavandatavate tööde ohtlikkusest lähtudes sellise nõude siiski esitada.
Ühtlasi tuleb silmas pidada, et küttesüsteem kuulub mõttelistes osades kõigile korteriomanikele ja kaasomanike nõusolekuta seda muuta ei tohi.
Korteriomanik, kes omavalitsuse kirjaliku loata või kaasomanike nõusolekuta korteri keskküttest välja lülitas ja süsteemi tasakaalust välja lõi, vastutab selle eest.

Kes peab hooldama ja taatlema maja üldveemõõtjat?
Kui vee-ettevõtja ja klient ei ole teisiti kokku leppinud, näeb ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seadus ette, et ühisveevärgist klientidele müüdavat vett mõõdetakse arvestiga, mille on kinnistu veevärgile paigaldanud vee-ettevõtja. Tema hooldab ja taatleb maja üldveemõõtjat.

Majja on paigaldatud soojusemõõtja. Kes seda kontrollib, hooldab, parandab?
Kaugkütteseaduse järgi peab võrguettevõtja tagama kõigi tema võrku sisenevate ja võrgust väljuvate soojusekoguste kindlaksmääramise, mõõteandmete kogumise ja töötlemise.
Kui lepingus ei ole sätestatud teisiti, paigaldab võrguettevõtja projektikohase soojusmõõtesüsteemi ja abivahendid enda kulul. Kui tarbija soojusmõõtesüsteem ei vasta tehnilistele nõuetele, asendab võrguettevõtja selle ja kannab asendusega kaasnevad kulud, muidugi kui lepingus ei ole sätestatud teisiti.
Kui keegi soovib tarbijapaigaldise võimsust muuta, siis vahetab või seadistab võrguettevõtja soojusmõõtesüsteemi ja tarbimisvõimsust piiravad seadmed ning kulud katab tarbija.

Kortermajas ei tööta küttesüsteem. Esimesel korrusel on külm ja viiendal on 20 kraadi sooja? Mida teha. Kelle poole pöörduda, kui juhatus ei reageeri?
Kui juhatus ei reageeri, on korteriühistu kõrgeim organ liikmete üldkoosolek. Kui on valitseja, teatatagu temale. Kui soojatootjaga on lisakokkulepe, antagu teada soojatootja esindajale.
Majasisesed võrgud kuuluvad mõttelistes osades kõigile kaasomanikele, seepärast ei ole soojatootjal nende korrashoidmiseks mingeid kohustusi, aga kui korteriomanikud on nii otsustanud, võib ta osutada ühistule tasulist teenust.

Naaber uputas all olevat korterit. Uputaja ega korteriühistu ei reageeri. Mida teha?
Kui korterit on uputatud, tuleb see aktiga fikseerida. Kui korter ei ole kindlustatud ja uputajaga ei jõuta kompromisslahenduseni, on võimalik pöörduda kohtu poole.

Omanik ei ole korteris elanud, kuid talle esitatakse pidevalt veearveid (mitte üldvee eest). Mida teha?
Kui korteris vett ei tarbita, ent veearveid esitatakse, tuleks küsida selgitust arvete saatjalt. Teda võiks kirjaliku avaldusega informeerida, et korteris vett ei tarbita. Paljud korteriomanikud jätavad veenäidu põhjusetult esitamata, mistõttu arved saadetakse neile üldistel alustel.
See, et korteris ei elata, ei anna iseenesest alust elamu majandamise kulude tasumisest loobuda. Kui üldkoosolek ei ole otsustanud teisiti, tuleb neid tasuda teiste korteriomanikega võrdsetel alustel.

Kuidas kujuneb korteriühistutes osamaks?
Korteriühistu seaduse järgi on liikme osamaksu suurus korteriühistu varas võrdeline korteriomandi eseme osaks oleva ehitise ja maatüki mõttelise osa suurusega, kui korteriühistu põhikirjas pole sätestatud teisiti. Osamaksu tasuda on kohustuslik. See määratakse kõigile korteriühistu liikmetele ühesugustel alustel.

Kas inimene, kel pole majas korteriomandit, tohib olla juhatuse liige?
Kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti, määrab mittetulundusühingu seaduse järgi juhatuse liikmed üldkoosolek. Korteriühistu liikmeteks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja omanikud, kui ühistu moodustamise otsus on tehtud seaduses sätestatud korras. Teised isikud liikmed olla ei saa.
Kui üldkoosolek peab vajalikuks, võib juhatusse valida ka isiku, kes ei ole korteriomanik.

Korteriühistu juhatus on vastu võtnud otsuse vahetada majas välja veevarustussüsteemi torustik, aga üks omanik ei lase töömehi oma korterisse. Mida teha?
Torustik on kaasomandisse kuuluv ese, mida valitsetakse ja majandatakse korteriühistu enamusotsuste alusel.
Korteriomandiseaduse järgi peab omanik võimaldama teistel isikutel korteriomandi reaalosa kasutada, kui seda on vaja kaasomandi eseme korrashoiuks. Kui korteriomanik ikkagi keeldub, tuleb pöörduda kohtu poole.

Kas korteriomanik võib loobuda veemõõtjate kontrollimise ja taatlemise firmast, mille on valinud ühistu?
See peaks olema fikseeritud ühistu kodukorras. Mõõdikut taadeldakse laboratooriumis ja sellega seonduvat võib korraldada korteriomanik või vahendav majavalitseja.

Maja elektrisüsteemi rike lõi ühes korteris mitu kodumasinat rivist välja Korteriühistu ei ole nõus kahju hüvitama.
Kahju ei peagi hüvitama korteriühistu, vaid see, kes põhjustas rikke, juhul kui süüdlane on olemas.

Korteriühistu tellis majale korstna remondi. Remondifirma lõhkus korstna ja põhjustas korteris kahjustusi. Ühistu kui töö tellija ei reageeri.
Lahenduse saamiseks on korteriomanikul õigus pöörduda kohtu poole, sest kahju hüvitamine on tsiviilõiguslik vaidlus.

sakala.ajaleht.ee, 13.05.2011

*Korteriühistute liit: ühistu esindaja korterisse mitte lubaja peab arvestama karmide tagajärgedega

Eesti Korteriühistute Liidu juht Urmas Mardi möönis, et kangekaelsed korteriomanikud, kes korteriühistu juhte korterisse näiteks torustikku või muud olulist kontrollima ei luba, peavad arvestama tagajärgedega.

“Sellised omanikud teevad ühistu juhtimise väga raskeks,” nentis ta. Samas pole ühistu juhtidel ilma omaniku loata korterisse siseneda võimalik.

Mardi tõi näiteks kohtukaasuse, kus omanik keeldus ühistu esindajaid värskelt tehtud remonti ettekäändeks tuues maja küttesüsteemi vahetuseks korterisse lubamast. Seetõttu tuli torustik sellest korterist mööda viia ning ehitus läks oluliselt keerukamaks ja kallimaks. Hiljem tuli jonnakal omanikul tasuda nii lisatööde eest kui maksta ka kohtukulud.

“Ühistu esindajad ei käi ju korterites lihtsalt lõbu pärast, vaid ikka ühisomandit kontrollimas. Kortermaja majandamine peab käima ühiselu reeglite järgi ning seda peavad omanikud mõistma,” nentis ta.

Ärileht.ee 14. september

*Ühistul on õigus nõuda lärmava ja laamendava naabri korteri sundvõõrandamist

Korteriomandi seaduses on sundvõõrandamise säte, mille eesmärk on vabaneda rahurikkujatest, kes ei austa ühiselu reegleid.

“Kui majas on lärmavad ja laamendavad naabrid, saab sellest kohe kõigi probleem. Kannatab maja sisekliima, inimestevahelised suhted,” rääkis Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse liige ja õigusosakonna juhataja Urmas Mardi.

Mida aga paljud lärmajad ei tea, on asjaolu, et korteriomandi seaduses on ka sundvõõrandamise säte, mille eesmärk on vabaneda rahurikkujatest, kes ei austa ühiselu reegleid.

“Selle sammu saab ühistu astuda, aga seda ei saa teha ühe juhtumi baasil – pole päris nii, et noored peavad kord sünnipäeva ja muusika on veidi valjem, siis kohe korter sundvõõrandatakse,” selgitas Mardi.

Sundvõõrandamise menetlus on kõige mustem stsenaarium, mille tulemusena jääb inimene kodust ilma. Mardi rõhutas, et rahurikkuja peab aga sellest aru saama, et ka taoline stsenaarium on siiski olemas. “Inimene peab mõistma, et elatakse ühise katuse all ja elamus on kehtestatud ühised reeglid, mida enamus aktsepteerib.”

Mardi sõnul saab sundvõõrandamise otsust teha ka kohtuväliselt. “Tavaliselt võtab ühistu taolise otsuse vastu ja teavitatakse ka korteriomanikku. Tavapraktika on selline, et talle antakse aega kolm kuud korteri müümiseks. Kui kolme kuu jooksul midagi ei muutu, võib ühistu pöörduda kohtu poole,” selgitas Mardi.

Ärileht.ee 16. oktoober 2013