*Jõulukuused saab pühapäeval ära anda

Sel pühapäeval, 8. jaanuaril korraldavad Viljandi Linnavalitsus ja AS Eesti Keskkonnateenused jõulukuuskede kokkukogumise.
Linnavalitsuse keskkonnaspetsialisti Liisi Preedini sõnul ei tohi jõulukuuske pärast pühadeaega visata segaolmejäätmete või pakendikonteineri kõrvale.
Jõulukuused korjatakse linnast kokku graafiku alusel. Linnavalitsus palub, et kõik kodanikud, kes soovivad oma jõulupuu ära anda, tooksid oma pühadekuuse just antud ajaks endale sobivasse kogumispunkti.
Viljandi linna elanikud saavad jõulukuuse ka muul ajal tasuta ära anda Viljandi jäätmejaamas aadressil Pärnu mnt 36.

Jõulukuuskede kogumine 8. jaanuaril 2017:
09.00 – 09.45 Lembitu pst. ja Jalaka tn. nurk
10.00 – 10.45 Suur-Kaare tn (Kaare poe vastas olev parkla)
11.00 – 11.45 Kauge tn 32 vastas olev parkla
12.00 – 12.45 Maksimarketi parkla
13.00 – 13.45 Reinu tee ja Vabriku tn ristmik
14.00 – 14.45 Männimäe tee 27 ja 29 vaheline teemaa
15.00 – 15.45 Riia mnt 49a (Jaani lihapoe esine parkla)

Lähemalt: haljastus- ja heakorraspetsialist Liisi Preedin, telefon 435 4756, e-post liisi.preedin@viljandi.ee

viljandi.ee, 3.01.2017

*KredEx hakkab väljastama väikeelamute toetust

Alates 14. novembrist on KredExilt võimalik taotleda väikeelamute energiatõhususe suurendamiseks mõeldud rekonstrueerimistoetust. Toetus võimaldab katta kuni 30% rekonstrueerimistööde kogumaksumusest, maksimaalne toetussumma on 15 000 eurot.

Väikeelamud moodustavad kolmandiku Eesti elamufondist. Eesti keskmine energiatarbimine elamutes ruutmeetri kohta on võrreldes teiste EL liikmesriikidega kõrgem ning selle põhjuseks ei ole vaid külm kliima. Vanemad väikeelamud on seisukorras, kus nende rekonstrueerimine on möödapääsmatu, seda nii pikaajalise säilimise kui ka energiasäästlikkuse seisukohast.

KredExi eluaseme ja energiatõhususe divisjoni juhi Triin Reinsalu sõnul tasub ka oma eramaja rekonstrueerides mõelda hoonele kui tervikule. „Oluline osa väikeelamutest on ehitatud 1950-1960ndatel aastatel ning arvestades tollaseid projekteerimisnorme, on rekonstrueerimistööde läbiviimine vajalik tänapäevaste elamistingimuste ja mõistliku energiakasutuse saavutamiseks. Oluline osa korrastatud hoonest on ka hea sisekliima, mis mõjutab otseselt meie tervist. Seega tasub oma väikeelamu võimalikult terviklikult rekonstrueerida ning kasutades toetust, tasub investeering end ka kiiremini ära,“ tõdes Reinsalu.

Toetatakse maja igakülgset soojustamist, küttesüsteemide uuendamist, lisaks taastuvenergiaallikaid kasutavate seadmete soetamist ja kasutuselevõttu ning muid töid, mis aitavad kaasa energiatarbe vähenemisele.

Analoogset toetust jagati KredExi kaudu ka 2012. aastal, mil sai toetust 212 väikeelamut. Tollal oli keskmine rekonstrueerimise maksumus 40 000 eurot ning keskmine toetuse väljamakse 13 400 eurot.

Riigi eelarvestrateegia 2017-2020 kohaselt kavandatakse nimetatud perioodil rahastada väikeelamute energiatõhususe suurendamise toetust kogumahus 6,91 miljonit eurot, 2016. aastal on selleks eraldatud 1,35 miljonit.

ehitusuudised.ee, 20.10.2016

*Haldaja on kinnisvaraomaniku visiitkaart

Üürnik samastab sageli kinnisvara haldjajat selle omanikuga, nii et büroohaldaja vastutus on suurem, kui esmapilgul võiks arvata.

Kui haldusteenus on kehvalt osutatud, tähendab see otsest mõju rahavoole ja objekti välja üürimise edukusele.

Ärikinnisvara haldamine pole pelgalt kinnisvara korrashoid, nagu sageli arvatakse, rõhutas Baltikumi suurima ärikinnisvara haldusettevõtte BPT Real Estate Group arendusjuht Ülar Niinemägi portaali kinnisvarauudised.ee ärikinnisvara halduse konverentsil.

Selleks, et ärikinnisvara haldamisel luua rohkem väärtust, on vaja suurendada teenuse sisu ja ulatust. “Eesti turg on ärikinnisvara haldamise poolest veel välja arenemata. See tähendab, et turuosalistel on haldusteenusest erinevad arusaamad ja esineb ka valesid ootusi ning väärarusaamu haldusteenuse sisu kohta, millest tuleks üle saada,“ rääkis Niinemägi.

Pane tähele
Ärikinnisvara haldus on Eestis alles lapsekingades
Viis ärikinnisvara haldamise võtmeküsimust, mida kõik ärikinnsivara haldamisega kokku puutuvad inimesed võiksid arvesse võtta
Keelekasutus. Peab tundma ärikinnisvara haldamise märksõnu nagu rahavood, täituvus, vara väärtus, teenuse laiapõhjalisus, tulemuslikkuse võtmenäitajad. Rahvusvahelisel tasemel ei räägi keegi enam kinnisvara korrashoiust, sest see on elementaarne.
Professionaalsus. Tellijate ja teenuseosutajate professionaalsus toob turu arengu. Kui kasvab professionaalsete kinnisvarainvestorite hulk, kes ei sekku teenuse osutamisse, ja kasvab ka professionaalset teenust osutavate haldajate arv, toob see kaasa haldusturu kasvu, mitte pelgalt protsentides, vaid suisa kordades.
Analüüs. Oluline on teekond andmete kogumisest teadmiste kasvuni. Kinnisvara kohta käivaid andmeid tuleb osata “lugeda” ja ära kasutada, et teha kinnisvara kohta pikaajalisi otsuseid ja tulevikku suunatud tegevusi.
Investeeringud. Nii kinnisvaraomanikel kui ka haldajail tuleb mõista investeeringute keelt ning elutsüklit. Tuleb teada, mis jääb kinnistu ostmise ja müümise hetkede vahele ning kuidas nende kahe vahepeal kinnisvara hallata ning milliseid investeeringuid teha, et vara väärtus oleks müügihetkel võimalikult suur.
Jätkusuutlikkus. Lisaväärtusteta haldusteenus ei ole jätkusuutlik. Välja arenemata haldusturgudel, nagu Eestis on, ei pruugi olla trende, mis seda väidet kinnitaks, aga see on pikaajaline trend – haldusäri eesmärk on osutada paremat teenust suuremale hulgale klientidele.
Allikas: BPT Real Estate Group arendusjuht Ülar Niinemägi
Tema sõnul juhivad turu kasvu ja teenuse arengut laiemalt vaadates asjatundlikkus ja spetsialiseerumine. Vaja on, et kasvaks professionaalsete investorite hulk, kes pühenduvad ärikinnisvara investeeringutele ja teavad, mida kinnisvara halduse turult sisse osta. “Selliste investorite jaoks on iseenesestmõistetav ja tavapärane, et kinnisvarahaldurile usaldatakse üürilepingute sõlmimine, rahavood, finantsjuhtimine, kinnisvara arendustegevus, ehitusjuhtimine ja nii edasi,“ selgitas Niinemägi.

Rahvusvaheliselt mõistetavast kaasaegsest ärikinnisvara haldamise teenusest rääkides on globaalsel turul märksõnad rahavood, täituvus, vara väärtuse kasvatamine, teenuse laiapõhjalisus, tulemuslikkuse võtmenäitajad. “Eestis on need mõisted liiga väheste haldurite igapäevases keelepruugis, aga liiga palju investorite, kes peavad praegu nende asjadega tegelema, muremõtetes,“ rääkis Niinemägi.

Haldaja vastutus suurem, kui paistab

Niinemäe sõnul on üürniku ehk kinnisvara kasutaja positsioonilt vaadates kinnisvara omanik ja haldaja üksteise võrdkujud. Seepärast on haldaja vastutus suurem, kui esmapilgul võiks arvata. “Kui haldusteenus on kehvalt osutatud, tähendab see otsest mõju rahavoole ja objekti väljaüürimise edukusele,” märkis ta, lisades, et kinnisvara haldaja vastutus ja volitused on piiratud, aga tagajärjed see-eest väga mõjukad. “Teisest küljest saab kinnisvara omanik oma puudujääke ja kogenematust maskeerida hea halduseteenuse abil. Ka see on oluline aspekt,“ märkis ta.

Kinnisvarabüroo Uus Maa analüütiku Igor Habali hinnangul ei ole kliendid uute äripindade rajamisel populaarsust koguva LEED-sertifikaadi eest veel valmis rohkem maksma. Sertifikaatide turul valitseb tema sõnul omajagu segadust, eriti Eestis välja töötatud äripindade klassifitseeringute puhul. See on pigem äriidee ja müügiargument, kui kindel tõestus pinna kvaliteetsuse ja madalate halduskulude kohta. “Inimesed tahavad rohkem näha reaalseid kulusid, kui segaseid arvutusskeeme paberil,” vastas Habal.

Tema sõnul on olukord veidi teine rahvusvaheliselt tunnustatud sertifikaatidega, sest nende metoodika on mõnevõrra põhjalikum, hõlmates ka ehitusprotsessi ja näiteks ühistranspordi võimalusi. “LEED-sertifikaat kõnetab pigem rahvusvahelist klienti, kes omal maal on erinevate sertifikaatide süsteemiga juba kursis ja otsib kindla ning tõestatud tasemega üüripinda,” märkis ta.

Näiteks on esimese büroohoonena Eestis omandanud LEED Gold sertifikaadi Navigatori ärimaja. “Mis on sellest kindlasti ka kasu lõiganud. Samuti Ülemiste keskus kaubanduspindade turul, tänu millele on lihtsam majja rentnikke meelitada,” rääkis Habal.

Pane tähele
Büroopindade turul:
On tekkinud ülepakkumine, mis tekitab täiendavat hinnasurvet.
Turg on muutnud üürilevõtja keskseks.
Suurim nõudlus kuni 100 m2 suurustele A- ja B-klassi pindadele.
Vanemate pindade omanikud on sunnitud hoonete rekonstrueerimisse investeerima.
Suurenenud on spekulatiivsete objektide arendus.
Rendisuhte kvaliteeti näitab:
Üürilepingu puhul selle:
pikkus
tähtaeg (kui palju aega on veel lõpuni?)
ennetähtaegse lõpetamise võimalused
indekseerimine
(kõrval)kulude kandmine
deposiit
Rentniku puhul selle:
reiting (näiteks krediidirisk)
tegevusvaldkond
makseajalugu
Allikas: Uus Maa analüütik Igor Habal
Põhjamaades haldusturu maht üle kolme korra suurem
BPT Real Estate Grupi arendusjuhi Ülari Niinemäe sõnul on passiivsete varaomanike osakaal Baltikumi ärikinnisvara sektoris märkimisväärselt väiksem kui arenenud turgudel ja ärikinnisvara halduse turg on praktiliselt välja arenemata.

“Vaadates võrdlusi Skandinaaviaga, siis näeme, et kui Baltikumis on vaid 30 protsenti ärikinnisvarast passiivsete investorite käes, siis Põhjamaades on see protsent 70–75 ja Suurbritannias suisa 85,” kõneles Niinemägi. “Eestis on vastav number veel väiksem kui teistes Balti riikides – vähem kui 20 protsenti kvaliteetsete büroo- ja kaubanduspindade mahust on sõltumatute teenusepakkujate hallata.”

DTZ Kinnisvaraekspert hindamisosakonna juhataja Aivar Tomsoni sõnul on tegu alles viimase paarikümne aasta arenguga Põhjamaade ärikinnisvara halduse turul. “Olulisima tõuke selleks andis, et palju riigivarasid läks korraga erakätesse. See kasvatas nõudlust professionaalse teenuse järele ja kasvatas haldusteenuste turumahtu väga olulisel määral. Seega on ajaloolised põhjused, miks Põhjamaades on haldusteenuste turu maht praegu oluliselt suurem kui Eestis,” rääkis Tomson.

Professionaalsed investorid soovivad tema sõnul suurema tõenäosusega haldusteenust sisse osta. “Ja keskenduda investeeringute tegemisele ning nende pealt teenimisele.”

Sõltumatute haldusteenuste pakkujate osakaalul on seega Tomsoni sõnul potentsiaali ka Baltikumis mitmekordistuda. “Näeme, et haldusturul on potentsiaali tulevikus kasvada Eestis vähemalt miljoni ruutmeetrini,” ennustas Tomson.

aripaev.ee, 13.11.2015

*Ärikinnisvara haldamine on Eestis välja kujunemata teenus

Hetkel mõistab arvestatav osa turust haldusteenuse all pigem koristus-, hooldus- ja turvateenust, kuid need pole peamised teenused, mis kinnisvara omanikule väärtust loovad.

Selle aasta augustis müüs kinnisvarainvesteeringutega seotud Northern Horizon Capital oma osaluse ärikinnisvara haldusteenust pakkuvas ettevõttes BPT Real Estate, mille omandas BaltCap. BPT Real Estate on nüüd ise emaettevõte grupi teistele, sealhulgas ka teistes riikides tegutsevatele, ettevõtetele ning on ühtlasi suurim ärikinnisvara haldusteenust pakkuv ettevõte Baltikumis. Ettevõtte arendusjuht Ülari Niinemägi jagab oma kogemusi 30.oktoobril konverentsil Ärikinnisvara Haldus.

BPT Real Estate Eesti arendusjuhi Ülari Niinemägi hinnangul Eestis sõltumatu ja professionaalne ärikinnisvara haldusteenus peaaegu puudub. „Tehakse peamiselt oma portfelli kuuluva kinnisvara haldust, nii on see kõigi suuremate portfellide puhul. Probleem on selles, et laiem turg ei oma veel piisavalt ettekujutust, millist väärtust õige haldamine loob ja tegelikult ei teata ka seda, mida ärikinnisvara haldus tõeliselt tähendab.“

Peamine kasu ärikinnisvara omanikele tekib pigem rahavoogude maksimeerimisest ja tööst üürnikega. „Kinnisvarahaldus peaks omaniku jaoks tähendama objekti väärtustamist. Seda nii oleviku kui tuleviku mõistes. Suurim kasu on rahavoogude õigest juhtimisest,“ kommenteeris Niinemägi.

LOE LISAKS
Konverents ÄRIKINNISVARA HALDUS
Millised on kinnisvara tulevikuväärtuse loomisel peamised tegevused?
Väga laias plaanis on ärikinnisvara haldamise käigus võimalik tulevikuväärtust kasvatada peamiselt läbi rahavoogude kasvatamise ja üürilepingute kvaliteedi tõstmise. Üürilepingute kvaliteeti määravad erinevad aspektid nagu üürnike maine, finantsiline tugevus, lepingute kestvus, ennetähtaegse lõpetamise tingimused, tagatised, indekseerimise alused jne. Sõltuvalt objektist on võimalik märkimisväärselt luua tulevikuväärtust ka läbi arendustegevuste. Lihtsustatult öeldes loovad pikaajalist väärtust töö objekti rahavooga (seda nii läbi tulude suurenemise kui kulude vähendamise),

Millistest osadest professionaalne haldusteenus koosneb?

Jagaksin haldusteenuse sõltuvalt spetsiifikast järgmistesse osadesse:

– Kinnisvara korrashoiu tagamine, see tähendab heakorra-, hooldus-, turva- ja muude objekti ekspluatatsiooniks vajalike teenuste tagamine ja nende järelevalve. Selles teenuse osas toimub ka kinnisvara kasutajate-üürnike elementaarne teenindamine.

– Üürisuhete haldus ehk tegelemine üürilepingutega ning objekti tulude poolega.

– Raporteerimine ja eelarvestamine.

– Finantsjuhtimine.

Kas oleks võimalik välja tuua eri mudelid näiteks muu maailma näitel? Turule on ilmunud rohkem büroohooneid, mille pinnad pigem müüakse, mitte ei üürita välja? Kas see toob kaasa ka muutusi?

Vastuse sellele küsimusele annavad kõnekad numbrid meie lähiturgudelt Skandinaaviast, kus on ligi 80 % ärikinnisvara turust professionaalsete investorite käes, kellest omakorda 50 % ostavad haldusteenust meiesugustelt spetsialiseerunud ettevõtetelt. Baltikumis on selliste professionaalsete investorite käes kuni 30 % turust ja neist umbes 15 % ostavad teenust laiapõhjalistelt teenusepakkujatelt. Muutused on senini tulnud ja tulevad ka edaspidi käsikäes kinnisvarainvesteeringute turu arenguga. Mida rohkem on professionaalseid investoreid, seda rohkem vajatakse ka rahvusvaheliselt arusaadavat lisaväärtustega teenust.

Kui palju on võimalik kvaliteetse haldusteenusega säästa/võita?

Iga ärikinnisvara objekt on unikaalne ning seetõttu ei ole võimalik kõikehõlmavaid näiteid tuua. Küll on võimalik tuua näide kvaliteetse haldusteenuse hinna ja kinnisvara tulevikuväärtuse kasvu kohta. Võtame võrdlusobjektiks üüriobjekti, mille neto rahavoog on 30 000 eurot kalendrikuus. Haldusteenuse kulu puhul võtame võrdluseks elementaarse kinnisvara korrashoiu tagamise kulu 1 % neto rahavoost ning väärtust loova haldusteenuse kulu 3 % neto rahavoost. Seega oleks halduskulud vastavalt 300 eurot kalendri kuus ning 900 eurot kalendrikuus ehk lihtsalt võttes 600 eurot kallim teenus. Eeldame nüüd, et kvaliteetse haldusteenuse hulgas osutatakse ka aktiivset rahavoogude juhtimist, mille tulemusena kasvab tänu tulude suurenemisele ja kulude vähenemisel neto rahavoog 10% 33 000 euroni kuus. Seega toob täiendav kulu 600 eurot kuus kaasa tulude suurenemise 3000 eurot kuus. Tulevikuväärtuse puhul on mõju aga hoopis suurem. Tulude suurenemine 3000 euro võrra kuus toob kaasa kinnisvara rahavoost tuletatud väärtuse kasvu 8% kapitalisatsioonimäära puhul 450 000 eurot. Seega väärtust loov haldamine on alati ennast ära tasuv teenus ning ei ole kunagi vaadeldav vaid kui kulu liik.

Millega Eesti ärikinnisvara omanikud kõige enam alt lähevad? Millised on tüüpilised valearusaamad?

Suurim valearusaam seisneb tihti selles, et ärikinnisvara ei vaja professionaalset teenindamist. Eeltoodud näide arenenud turgude kohta räägib aga vastupidisest vajadusest. Teine suurim valearusaam või pigem teadmatus seisneb ärikinnisvara väärtuse kujunemises ning selles, kuidas tänasel päeval tehtavad otsused mõjutavad objekti tulevikuväärtust.

Mõni edukas ärikinnisvara näide?

Vast kõige paremini täisteenust kirjeldav objekt Eestis võiks olla Valge Maja, mis on saanud haldusteenuse osana äriplaani ning selle täiemahulise teostuse läbi ümberehituste ja brändingu elujõulise kontseptsioonini.

Vaatasin, et teie koduleht on vaid ingliskeelne. See viitab, et Eestis te ennast väga tegutsemas ei näe?

Meie koduleht on hetkel vaid inglisekeelne tulenevalt sellest, et senini oleme teenindanud peamiselt rahvusvahelisi institutsionaalseid investoreid, kellega töötame inglise keeles. Kuna meie ettevõte on aga jõuliselt kohalikel turgudel laienemas, siis osutame ka rohkem süvenenult teenuseid kohaliku kliendile, kes saab kasu meie laiast rahvusvahelisest kogemustepagasist. Eks see muutus saab peegelduma ka meie kodulehel.

BPT Real Estate on Baltikumi suurim ärikinnisvara haldusettevõte pakkudes peale Balti riikide teenuseid ka Poolas. Grupi konsolideeritud käive 2015. aastal on ligi 5 miljonit eurot. Ettevõttes on tööl 80 töötajat ja ettevõtte hallata on umbes 150 ärikinnisvaraobjekti kokku ligi miljoni ruutmeetrise pinnaga. Ettevõtte omanikeks on BaltCapi poolt juhitav investeerimisfond ning ettevõtte juhtkonnal on samuti väikeosalus. BPT Real Estate peakontor ja emaettevõte asuvad Tallinnas.

kinnisvarauudised.ee, 22.10.2015

*Riigikohus keelas korteris tantsutundide andmise

Riigikohtus leidis, et kui korteriomandi kasutamine on vastuolus selle sihtotstarbega, tuleb selline kasutus keelata.

Kohtuasjas nr 3-2-1-3-15 tehtud otsusega keelas kohus äri- ja kortermaja hoone esimesel korrusel asuva korteriomandi reaalosal tantsutundide läbiviimise.

Samuti kolmandatele isikutele eelnimetatud tegevuseks kasutusõiguse andmise, tõdesid advokaadivüroo Glikman Alvin & Partnerid kinnisvara- ja ehitusvaldkonna juht Pille Pettai ja kinnisvara- ja ehitusvaldkonna jurist Martina Proosa büroo uudiskirjas.

Riigikohtu hinnangul oli isikute tegevus nimetatud pinnal vastuolus kasutusloas märgitud ehitise kasutamise otstarbega ja seega keelatud. Kasutusloas oli ehitise kasutamise otstarbeks lisaks elamule märgitud ka ilu- ja isikuteenuse osutamisega seotud hoone, nagu näiteks juuksuritöökoda, solaarium ja saun. Tegelikkuses peetakse vaidlusalustes ruumides aga tantsustuudiot ja seal antakse tantsutunde.

Riigikohus märkis otsuses, et tantsustuudio pidajatel on võimalik vastavalt ehitusseadusele ja korteriomandiseadusele koos korteriomanike enamusega taotleda vaidlusaluste ruumide kasutusotstarbe muutmist. Kasutusotstarbe muutmiseni ei ole tantsutundide andmine lubatud.

kinnisvarauudised.ee, 30.07.2015

*​Tartu linn müüb hooldusfirma

Tartu linn plaanib veel sel aastal müüki panna Tartu Elamuhalduse aktsiaseltsi. Müügi otsustamine on praeguse plaani järgi arutlusel volikogu septembri istungil.

Tartu Elamuhaldus on kinnisvarahoolduse ettevõte ja praegusel kujul tegutsenud aastast 2002. Linna poliitiline juhtkond on aga jõudnud samale seisukohale nagu volikogu revisjonikomisjon juba mõni aeg tagasi, et sellise äriühingu pidamine ei ole otstarbekas.

«Elamuhaldus osaleb riigihangetel nagu tavaline eraettevõte, linn ei saa otse suunata töid sinna,» ütles Tartu Elamuhalduse nõukogu esimees ja Tartu abilinnapea Valvo Semilarski. «Meil ei ole põhjust tegutseda erasektoris.»

Linn on uurinud tõenäolist müügihinda, see jääb vahemikku 200 000 – 300 000 eurot. Põhiline vara on lepingud ehk turuosa, mis võiks konkurentidele huvi pakkuda. Semilarski lisas, et kaalumisel oli, kas müüa ettevõtte erasektori osa, kuid praeguse kava järgi läheks müüki kogu ettevõte.

postimees.ee, 14.07.2015

*Veronika Ilsjan: kinnisvara üürimine ei pruugi olla isemajandamisest kallim

Kui riigiasutused hakkaksid oma kinnisvara isemajandamise asemel üürima, tuleksid ka välja selle tegelikud kulud. See ei tähenda aga, et üürimudel oleks riigile kallim, leiab rahandusministeeriumi nõunik Veronika Ilsjan vastuseks Postimehe artiklile «Nõiaring riigi laguneva kinnisvara ümber».

Riigi kinnisvaraga on tõepoolest probleeme, paanikaks aga siiski põhjust pole. Esiteks ei vaja riigi kinnisvara inventeerimist (vara loendamist ja arvele võtmist), vaid andmete korrastamist ja täiendamist. Sellega tegeletakse pidevalt. Inventuur viidi läbi 2008-2009, peale seda on tehtud väga palju tööd andmete korrastamisega, töö jätkub lähiaastatel.

Me ei arva, et riigi hoonete andmed oleksid halvemas korras kui teistel omanikel, aga suur osa suure portfelli juhtimiseks vajalikust infost on veel puudu või on erinevates andmebaasides. Suurim mure on seisukorra, kulu ja kasutuse andmetega. Praegu peetakse riigi kinnisvararegistris arvestust varade ja lepingute kohta, riigi raamatupidamises tehtud kulude ja väärtuse kohta, kuid vara seisukorra ning investeeringu- ja remondivajaduse kohta riigil tervikülevaade puudub. RKAS-ile üle antud varadel jookseb tervikpilt kokku, see oli ka üks tsentraliseerimise põhjus.

Rahandusministeerium hoiab pidevalt riigivaral silma peal. 2015. aasta kevadeks valmib järjekordne riigi kinnisvara koondaruanne, lisaks on viimastel aastatel läbi viinud mitmeid süvaanalüüse riigi kinnisvarareformi elluviimise eesmärgil, mh näiteks rahastamismudelite analüüs ja RKASiga sõlmitud rendilepingute rendimaksete analüüs. Meil on hea meel, et sama teeb ka riigikontroll.

Igasugustes võrdlustes on väga oluline, et analüüsis minnakse süvitsi ja võrreldakse «õunu õuntega», mitte «apelsinidega», mis võib anda moonutatud pildi. Riigikontrolli ehmatanud kuni kümnekordne kulude kasv peale RKASile üle andmist tuleneb eelkõige kulustruktuuri muutusest. Riigiasutuste hoonetel käsitletakse kinnisvarakuludena vaid jooksvate tarbimisteenuste kulusid (elekter, küte, vesi, kanalisatsioon), milleks deklareeriti aastal 2012 RKASile üle antud hoonetel 1 €/m²/kuus, mis ei kata kaugeltki kõiki vajadusi.

Üürimudelile üle minnes lisanduvad üür (sisuliselt kapitali- ehk tehtud investeeringu kulu) ning tasu halduse, hoolduse, heakorra jt teenuste eest, mida riigiasutus tegi enne oma personaliga või mis jäeti üldse tegemata. Lisatakse remondikomponent, et vara kvaliteeti hoida ning uute investeeringute puhul täiendav kapitalikomponent. Lisandub ka käibemaks, mis tuleb ringiga riigile tagasi. Selline raha ühest taskust teise liigutamine teenib suuresti avaliku sektori läbipaistvuse eesmärki.

Üürimudelile üleminekuga tulevad kulud välja, see ei tähenda aga, et üürimudel oleks kallim. Ei ole olulist vahet, millise mudeli alusel rahastamine toimub, küll aga annab keskne juhtimine võimaluse pinnakasutust suures pildis analüüsida, optimeerimise arvel säästa ja saavutada mastaabiefekti.

Näiteks koondas maksu- ja tolliamet paar aastat tagasi oma töötajad uude hoonesse ja vähendas pinnakasutust kolmandiku võrra. Kulude vähenemist ei toimunud, sest uus on kallim kui vana, kuid uues majas on väiksemad ülalpidamiskulud, sh energiakulud. Võimalik oleks optimeerida ka riigiasutuste üleselt, seda saab teha vaid keskselt. Headeks näiteks on RKASi juhitavad ministeeriumite ühishoone ning Rapla ja Pärnu riigimajade projektid.

Üldpõhimõte on, et kui turul on konkurents, siis tuleb seda kasutada. Näiteks on võimalik ja mõistlik sisse osta ehitus- ja arendus ning suur osa korrashoiuteenustest. Turult üürimine on mõistlik, kui pakkumine on olemas ja hind soodsam kui ise ehitamine, nt büroodel.

Ühiselamutel peaks analüüsima võimalusi neid koostöös erasektoriga keskselt opereerida. Hoonetel, kus üüriturg puudub, on võimalik teha muus vormis koostööd. Neid võimalusi oleme praegu analüüsimas ja kevadises koondaruandes esitame ettepanekud valitsusele.

Mittevajalike hoonete ükshaaval mahamüümist ei ole kavandatud. Eesmärk on enne müüki vara väärtustada, et riik omanikuna saaks kõrgeimat tulu. Riik on siin vigadest õppinud, kuid arenguruumi veel on, näiteks varade müügistrateegias ning laiemalt üleriigilises koostöös.

Riigi kinnisvara valitsemise koondaruandega saab tutvuda siin.

postimees.ee, 10.12.2014

*Juhtkiri: riigi kinnisvara vajab inventuuri

Kinnisvaraga seotud küsimustega puutub kokku iga inimene. Kõigepealt elamispind. Osta või üürida? Eramaja või korter? Keskusesse, äärelinna või maale? Ja nii edasi. Lisaks tuleb otsustada, kuidas hallata näiteks talle pärandatud kõikvõimalikke kinnisvaraobjekte maatükkidest hooneteni. Muidugi teeme seejuures emotsionaalseid otsuseid, kuid kalkuleerimine on hädavajalik. Pole ju mõtet lasta metsal mädaneda või üritada, hambad ristis, üleval pidada ülejõukäivalt suurt maja.

Laias laastus samasuguste valikute ees seisavad ka ettevõtted ning riik ja kohalikud omavalitsused. Efektiivsuse osakaal on siin muidugi tunduvalt suurem, kuigi emotsionaalsuse komponent (töökoha asukoht, töökeskkond jne) kindlasti päriselt ei puudu. Kinnisvara puudutavad otsused tuleb teha pikka perspektiivi silmas pidades, sest pidev ühest kohast teise kolimine ei tule kõne alla ei eraisikul, ettevõttel ega ametiasutusel. Lihtsalt öeldes see halvab töö ja elu.

Riigikontroll teeb põhjaliku auditi riigi kinnisvarast, mis peaks valmima tuleva aasta lõpuks. Otsitakse vastuseid küsimustele, kas riigi kinnisvara haldamine on muutunud kulutõhusamaks, kas riik on saanud tsentraalse ja adekvaatse ülevaate riigile kuuluvast kinnisvarast ja selle olukorrast, kas riigile ebavajalikku vara on majandatud heaperemehelikult.

Tänases Postimehes avaldatud ülevaade kinnitab, et sellist analüüsi on hädasti vaja. 2001. aastal tegi valitsus otsuse Riigi Kinnisvara AS (RKAS) loomisest. Eesmärk oli koondada riigile kuuluva ettevõtte alla (sajaprotsendiline aktsiate valitseja rahandusministeerium) kogu riigi kinnisvara arendus ja hooldus, sooviga «tagada säästliku ja efektiivse kinnisvara alase teenuse osutamine riigivõimu teostajaile». Paljuski on see jäänud ilusateks sõnadeks.

RKASi loomisega oli seotud mitmesuguseid hirme, näiteks et võimas riigifirma hakkab moonutama vaba kinnisvaraturgu. Praegu näib keskne probleem olevat siiski selles, et riigil ei ole ikka veel täit ülevaadet kasutatava pinna suurusest, kulust ja sellel töötavate ametnike arvust. RKASile on üle antud vähem kui kolmandik algsest kinnisvarast, vaid tühjana seisnud vara osas on eesmärk täidetud. Sisuliselt töötab riigi loodud meede niisiis vaid osalise koormusega ning seetõttu pole praegu ka õige valitud suunda kiirkorras valeks kuulutama hakata.

Riigi asjaajamist peaks igas valdkonnas iseloomustama läbipaistvus ja kuluefektiivsus. Samal ajal kui Eesti müüb end nüüd ka e-residentide kaudu maailmas kui tänapäevast mudelriiki, ei tohiks olla võimalik, et kinnisvara haldamises ja rahastamises valitseb leebelt öeldes kaos. Kõige esimeses järjekorras tuleks aga üks-üheselt selgeks teha, mis meil üldse on ja mida meil pole. Kuni lähteandmed on segased, pole võimalik teha kvaliteetseid, edasiviivaid otsuseid.

postimees.ee, 8.12.2015