kinnisvara

*Üüriäri ABC: kas anda korter üürile tähtajalise või tähtajatu üürilepinguga?

Üürileandja seisukohalt võttes ei ole tähtajalise ja tähtajatu üürilepingu puhul väga olulist majanduslikku vahet, miks kindlasti peaks ühte teisele eelistama. Pigem võiks üürileandja siin lähtuda üürniku soovist, soovitab Kinnisvarakool OÜ analüütik Tõnu Toompark.

Üürileandja seisukohalt võttes ei ole tähtajalise ja tähtajatu üürilepingu puhul väga olulist majanduslikku vahet, miks kindlasti peaks ühte teisele eelistama. Pigem võiks üürileandja siin lähtuda üürniku soovist.

Ei ole väga asjakohane soovitus eelistada tähtajatut lepingut sel põhjusel, et siis saab üürniku probleemide ilmnemisel kolmekuulise etteteatamisega korterist välja visata. Kui üürnikuga on probleeme, jääb üürileandjale ka tähtajalise lepingu puhul üürilepingu erakorralise lõpetamise võimalus.

Üürileandja huvi peaks aga olema võimalikult pikk ja katkematu üürileping, mis tähendab katkestusteta rahavoogu. Pikk üürileping võimaldab hoida vakantsuse madala ja teenida maksimaalse üüritulu ilma vahepealseid suuremaid remonttöid ette võtmata ja uue üürniku otsimise perioodil vakantsuse kulu kandmata.

Kui üüriinvestor eelistab siiski sõlmida tähtajatu lepingu, peab ta jälgima, et tähtajatust lepingust, mille kestvuseks üürileandja salamisi eeldab aastat või pikemat perioodi, ei kujuneks tegelikkuses kolme- või kuuekuulised üürilepingud. Lühiajaliste üürilepingute hinnatase on just suurema vakantsuse tõttu märksa kõrgemal kui pikemaajalistel lepingutel.

Lühemad lepingud tekitavad paratamatult vähemalt paaripäevase vakantsuse, mis äriplaani tasuvusele halvasti mõjub. Meeles tasub pidada, et vakantsuseperioodil peab kõrvalkulud (kommunaalkulud) katma üürileandja ise. Lisaks peab üürileandja kulutama reklaamile, võib-olla ka näiteks koristusteenuse tellimisele või amortiseerunud mööbli asendamisele.

Katseaeg üürnikule

Üürileandja võiks uue üürniku puhul kaaluda esialgu tähtajalise lepingu sõlmimist katseajana üheks aastaks. Kui selle aastase üüriperioodi jooksul selgub, et üürnik on hea maksedistsipliiniga korralik inimene, siis võib lasta tähtajalisel lepingul automaatselt tähtajatuks muutuda.

Praktikas sõlmitakse väga sageli üürnikega üheaastased tähtajalised lepingud. Selle lepingu lõppemisel soovib üürileandja enamasti üürihinda kergitada. Kui neis läbirääkimistes kokkuleppele jõutakse, siis pikendatakse üürilepingut veel järgmiseks ja siis jälle järgmiseks aastaks.

Välismaalasele kinnisvara üürimisel tuleb meeles pidada, et välismaalasega ei tohi sõlmida pikemat üürilepingut, kui on tema elamisloa tähtaeg! Riik võib karistada üürileandjat, kes majutab ebaseaduslikult Eestis viibivat inimest rahatrahviga.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere.

postimees.ee, 20.05.2015

*Ühistu seljatas kohtuvaidluses korteriomaniku

Üle kahe aasta kestnud kohtuvaidlus Kuressaare Mooni 10 korteriühistu ja ühe korteriomaniku vahel, kas maja korda tegemiseks võib laenu võtta või mitte, lõppes ühistu võiduga.

Riigikohus otsustas tühistada Tallinna ringkonnakohtu ja Pärnu maakohtu otsuse, millega Kuressaares asuva kortermaja Mooni 10 elanik soovis tühistada korteriühistu otsuse võtta 20 aastaks 200 000 eurot laenu elamu renoveerimiseks.30

Laenu eest oleks 17 aastat elektriküttel olnud elamus taastatud kaugküte, soojustatud maja fassaad ja keldri lagi ning remonditud trepikojad, kirjutab Saarte Hääl. Laenu tagasimaksete tasumiseks oleks ühistu remondifondi makse tõusnud 90 sendini ruutmeetri kohta ehk keskmise suurusega 60-ruutmeetrisele korterile 54 eurot kuus.

Pärnu maakohtule 4. septembril 2013. aastal esitatud hagis väitis üks korteriomanik, et üldkoosolek võttis otsused vastu oma pädevust ületades ning vastuolus seaduse ja korteriühistu põhikirjaga.

Ühistu juhatust esindava Mai Takkise sõnul kuulus elamu aga algusest peale kaugkütte piirkonda ja elamu projektijärgne kütteliik on kaugküte. Säilinud on ka maja ehituse aegne soojussõlm. Samuti on üldkoosoleku pädevuses pangalaenu võtmine ja remondifondi suurendamine.

Pärnu maakohus tunnistas üldkoosoleku otsuse kehtetuks. Tallinna ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Riigikohtu kolleegium oli aga teisel arvamusel ja leidis, et tehnosüsteemide ja nende osade paigaldamine ja eemaldamine jäävad eluruumi remondi piiresse ja seega piisab selle üle otsustamiseks korteriühistu üldkoosoleku häälteenamusest.

Korteriühistu juhatus usub nüüd Mai Takkise sõnul, et kuna riigikohtu otsus on Eesti õigusruumis lõplik ja Euroopa kohtusse omandivaidlused tavaliselt ei jõua, saavad nad lõpuks eluga edasi minna. Nimelt algas kogu asi ühistu jaoks juba 6. juunil 2013, mil toimus üldkoosolek, kus otsustati alustada maja renoveerimist, võtta selleks laenu ja tõsta remondimakseid.

Kuna kõik kolm otsust olid omavahel seoses, ei saanud ühistu neist ühtegi ellu viima hakata ja juhatus asus seisukohale, et kui ühe elaniku vastuseis renoveerimistööd peatab, ootab kortermaja tulevikus buldooser.

Nii on nüüdseks tekkinud olukord, kus koridoris puudub üldse küte või täpsemalt imbub sinna soojus läbi korteriseinte. Samuti on majas kortereid, kus ei elata, mida ei köeta või köetakse vähesel määral. Kuna keldris soojatorusid ei ole, on suuremad küttearved just esimese korruse elanikel.

Vaidluse ajal on ehitushinnad tõusnud. Seega ei oska korteriühistu praegu arvata, milliseks kujuneb renoveerimistööde maksumus. Samuti on pank karmistanud oma nõudeid. Kredexist pärast 1992. aastat valminud majad toetust ei saa.

postimees.ee, 30.04.2015

*Parima heakorraga ehitusplats on firmal OÜ Astlanda Ehitus

Tallinna Linnavalitsuse istungil kuulati ära informatsioon parima ja korrektseima ehitusplatsiga ehitusfirma väljaselgitamise hindamiskomisjoni 2014. aasta kontrollreidide tulemustest ja otsustati, et parima heakorraga ehitusplatsi eeskujuks oli OÜ Astlanda Ehitus poolt ehitatav Meeliku tn 21 korterelamud.

Abilinnapea Kalle Klandorfi sõnul on parima ja korrektseima ehitusplatsi väljaselgitamise hindamiskomisjoni töö eesmärk on kontrollida ehitusobjektide heakorda, juhtida ehitajate tähelepanu õigusaktide ja heakorranõuete rikkumistele ning seeläbi tagada linlaste ja linna külastavate turistide turvaline ja heakorrastatud elukeskkond.

2014. aastal hinnati ehitusobjekte kahekümne kolmel korral ning komisjon kontrollis ligi viiekümne kuue ehitusobjekti heakorda. Iga ülevaatuse lõppedes valis komisjon kontrollreidi parima ehitusplatsiga ehitusfirma. Vastavalt Tallinna linna heakorra eeskirjale juhiti kontrollreididel enim ehitajate tähelepanu juurdepääsuteede puhastamisvajadusele, ehitusmaterjalide ja olmeprahi korrektsele ladustamise vajadusele, haljastuse ja kõrghaljastuse säilitamisvajadusele, veokirataste pesemise ja koormakatete kasutamiskohustusele, materjalide ladustamise nõuetele ja platsidelt leviva tolmu ja mustuse piiramisele.

tallinn.ee, 17.12.2014

*Veronika Ilsjan: kinnisvara üürimine ei pruugi olla isemajandamisest kallim

Kui riigiasutused hakkaksid oma kinnisvara isemajandamise asemel üürima, tuleksid ka välja selle tegelikud kulud. See ei tähenda aga, et üürimudel oleks riigile kallim, leiab rahandusministeeriumi nõunik Veronika Ilsjan vastuseks Postimehe artiklile «Nõiaring riigi laguneva kinnisvara ümber».

Riigi kinnisvaraga on tõepoolest probleeme, paanikaks aga siiski põhjust pole. Esiteks ei vaja riigi kinnisvara inventeerimist (vara loendamist ja arvele võtmist), vaid andmete korrastamist ja täiendamist. Sellega tegeletakse pidevalt. Inventuur viidi läbi 2008-2009, peale seda on tehtud väga palju tööd andmete korrastamisega, töö jätkub lähiaastatel.

Me ei arva, et riigi hoonete andmed oleksid halvemas korras kui teistel omanikel, aga suur osa suure portfelli juhtimiseks vajalikust infost on veel puudu või on erinevates andmebaasides. Suurim mure on seisukorra, kulu ja kasutuse andmetega. Praegu peetakse riigi kinnisvararegistris arvestust varade ja lepingute kohta, riigi raamatupidamises tehtud kulude ja väärtuse kohta, kuid vara seisukorra ning investeeringu- ja remondivajaduse kohta riigil tervikülevaade puudub. RKAS-ile üle antud varadel jookseb tervikpilt kokku, see oli ka üks tsentraliseerimise põhjus.

Rahandusministeerium hoiab pidevalt riigivaral silma peal. 2015. aasta kevadeks valmib järjekordne riigi kinnisvara koondaruanne, lisaks on viimastel aastatel läbi viinud mitmeid süvaanalüüse riigi kinnisvarareformi elluviimise eesmärgil, mh näiteks rahastamismudelite analüüs ja RKASiga sõlmitud rendilepingute rendimaksete analüüs. Meil on hea meel, et sama teeb ka riigikontroll.

Igasugustes võrdlustes on väga oluline, et analüüsis minnakse süvitsi ja võrreldakse «õunu õuntega», mitte «apelsinidega», mis võib anda moonutatud pildi. Riigikontrolli ehmatanud kuni kümnekordne kulude kasv peale RKASile üle andmist tuleneb eelkõige kulustruktuuri muutusest. Riigiasutuste hoonetel käsitletakse kinnisvarakuludena vaid jooksvate tarbimisteenuste kulusid (elekter, küte, vesi, kanalisatsioon), milleks deklareeriti aastal 2012 RKASile üle antud hoonetel 1 €/m²/kuus, mis ei kata kaugeltki kõiki vajadusi.

Üürimudelile üle minnes lisanduvad üür (sisuliselt kapitali- ehk tehtud investeeringu kulu) ning tasu halduse, hoolduse, heakorra jt teenuste eest, mida riigiasutus tegi enne oma personaliga või mis jäeti üldse tegemata. Lisatakse remondikomponent, et vara kvaliteeti hoida ning uute investeeringute puhul täiendav kapitalikomponent. Lisandub ka käibemaks, mis tuleb ringiga riigile tagasi. Selline raha ühest taskust teise liigutamine teenib suuresti avaliku sektori läbipaistvuse eesmärki.

Üürimudelile üleminekuga tulevad kulud välja, see ei tähenda aga, et üürimudel oleks kallim. Ei ole olulist vahet, millise mudeli alusel rahastamine toimub, küll aga annab keskne juhtimine võimaluse pinnakasutust suures pildis analüüsida, optimeerimise arvel säästa ja saavutada mastaabiefekti.

Näiteks koondas maksu- ja tolliamet paar aastat tagasi oma töötajad uude hoonesse ja vähendas pinnakasutust kolmandiku võrra. Kulude vähenemist ei toimunud, sest uus on kallim kui vana, kuid uues majas on väiksemad ülalpidamiskulud, sh energiakulud. Võimalik oleks optimeerida ka riigiasutuste üleselt, seda saab teha vaid keskselt. Headeks näiteks on RKASi juhitavad ministeeriumite ühishoone ning Rapla ja Pärnu riigimajade projektid.

Üldpõhimõte on, et kui turul on konkurents, siis tuleb seda kasutada. Näiteks on võimalik ja mõistlik sisse osta ehitus- ja arendus ning suur osa korrashoiuteenustest. Turult üürimine on mõistlik, kui pakkumine on olemas ja hind soodsam kui ise ehitamine, nt büroodel.

Ühiselamutel peaks analüüsima võimalusi neid koostöös erasektoriga keskselt opereerida. Hoonetel, kus üüriturg puudub, on võimalik teha muus vormis koostööd. Neid võimalusi oleme praegu analüüsimas ja kevadises koondaruandes esitame ettepanekud valitsusele.

Mittevajalike hoonete ükshaaval mahamüümist ei ole kavandatud. Eesmärk on enne müüki vara väärtustada, et riik omanikuna saaks kõrgeimat tulu. Riik on siin vigadest õppinud, kuid arenguruumi veel on, näiteks varade müügistrateegias ning laiemalt üleriigilises koostöös.

Riigi kinnisvara valitsemise koondaruandega saab tutvuda siin.

postimees.ee, 10.12.2014

*Juhtkiri: riigi kinnisvara vajab inventuuri

Kinnisvaraga seotud küsimustega puutub kokku iga inimene. Kõigepealt elamispind. Osta või üürida? Eramaja või korter? Keskusesse, äärelinna või maale? Ja nii edasi. Lisaks tuleb otsustada, kuidas hallata näiteks talle pärandatud kõikvõimalikke kinnisvaraobjekte maatükkidest hooneteni. Muidugi teeme seejuures emotsionaalseid otsuseid, kuid kalkuleerimine on hädavajalik. Pole ju mõtet lasta metsal mädaneda või üritada, hambad ristis, üleval pidada ülejõukäivalt suurt maja.

Laias laastus samasuguste valikute ees seisavad ka ettevõtted ning riik ja kohalikud omavalitsused. Efektiivsuse osakaal on siin muidugi tunduvalt suurem, kuigi emotsionaalsuse komponent (töökoha asukoht, töökeskkond jne) kindlasti päriselt ei puudu. Kinnisvara puudutavad otsused tuleb teha pikka perspektiivi silmas pidades, sest pidev ühest kohast teise kolimine ei tule kõne alla ei eraisikul, ettevõttel ega ametiasutusel. Lihtsalt öeldes see halvab töö ja elu.

Riigikontroll teeb põhjaliku auditi riigi kinnisvarast, mis peaks valmima tuleva aasta lõpuks. Otsitakse vastuseid küsimustele, kas riigi kinnisvara haldamine on muutunud kulutõhusamaks, kas riik on saanud tsentraalse ja adekvaatse ülevaate riigile kuuluvast kinnisvarast ja selle olukorrast, kas riigile ebavajalikku vara on majandatud heaperemehelikult.

Tänases Postimehes avaldatud ülevaade kinnitab, et sellist analüüsi on hädasti vaja. 2001. aastal tegi valitsus otsuse Riigi Kinnisvara AS (RKAS) loomisest. Eesmärk oli koondada riigile kuuluva ettevõtte alla (sajaprotsendiline aktsiate valitseja rahandusministeerium) kogu riigi kinnisvara arendus ja hooldus, sooviga «tagada säästliku ja efektiivse kinnisvara alase teenuse osutamine riigivõimu teostajaile». Paljuski on see jäänud ilusateks sõnadeks.

RKASi loomisega oli seotud mitmesuguseid hirme, näiteks et võimas riigifirma hakkab moonutama vaba kinnisvaraturgu. Praegu näib keskne probleem olevat siiski selles, et riigil ei ole ikka veel täit ülevaadet kasutatava pinna suurusest, kulust ja sellel töötavate ametnike arvust. RKASile on üle antud vähem kui kolmandik algsest kinnisvarast, vaid tühjana seisnud vara osas on eesmärk täidetud. Sisuliselt töötab riigi loodud meede niisiis vaid osalise koormusega ning seetõttu pole praegu ka õige valitud suunda kiirkorras valeks kuulutama hakata.

Riigi asjaajamist peaks igas valdkonnas iseloomustama läbipaistvus ja kuluefektiivsus. Samal ajal kui Eesti müüb end nüüd ka e-residentide kaudu maailmas kui tänapäevast mudelriiki, ei tohiks olla võimalik, et kinnisvara haldamises ja rahastamises valitseb leebelt öeldes kaos. Kõige esimeses järjekorras tuleks aga üks-üheselt selgeks teha, mis meil üldse on ja mida meil pole. Kuni lähteandmed on segased, pole võimalik teha kvaliteetseid, edasiviivaid otsuseid.

postimees.ee, 8.12.2015