Haldus

„Oleme põhjalikult uurinud sisekliima olukorda korterelamutes. On hooneid, kus sisekliimaga on lood väga halvad, aga ka selliseid, kus olukord on täitsa hea. Kahjuks halb sisekliima domineerib,” tõdeb Tallinna tehnikaülikooli kütte ja ventilatsiooni õppetooli professor Hendrik Voll.

„Sisekliima mõju inimese tervisele, heaolule ja produktiivsusele on väga põhjalikult uuritud. Eesti riigile tähendab halb sisekliima rahalises väärtuses 186 miljoni euro suurust väljaminekut igal aastal. Seda on võimalik vähendada hea sisekliima tagamisega nii rekonstrueerides kui ka uusehitisi ehitades,” lisab professor. Millele see raha siis kulub? Halb sisekliima võib põhjustada mitmesuguseid terviseprobleeme, näiteks suurenenud väsimust, peavalu, allergiaid. Terviseprobleemid omakorda toovad kaasa ravimikasutuse suurenemise, puudutud tööpäevad, väiksema töö tootlikkuse.

„Uutes hoonetes on tähtis välja ehitada soojustagastusega ventilatsioon, rekonstrueeritavate hoonete korral on samuti väga tähtis hea õhuvahetuse olemasolu ja küttesüsteemi renoveerimine,” rõhutab ta.

Renoveerige elamuid kompleksselt

Paljudes kortermajades ongi soojustatud fassaadi, renoveeritud küttesüsteemi ning paigaldatud hea soojapidavusega pakettaknad, et soojuskadusid vähendada. Kui aga hoone renoveerimise ajal ventilatsioonisüsteemi nüüdisajastamisele tähelepanu ei pöörata, võib korterite õhuvahetus muutuda olematuks.

„Paljud korterid on pärast akende vahetamist pakettakende vastu hakanud hallitama,” märgib Voll ja rõhutab, et piisav õhuvahetus on nii inimeste kui ka korteri tervise seisukohast ülioluline. „Teoreetiliselt saab õhuvahetust korraldada loomuliku või mehaanilise süsteemiga. Loomuliku süsteemi häda on selles, et see ei taga stabiilset õhuvahetust aasta läbi. Talvel võib õhuvahetus olla liiga intensiivne ja enamikul ajal aastast üldse mitte toimida. Stabiilse õhuvahetuse tagab ikkagi mehaaniline ventilatsioon,” ütleb professor.

Selleks, et elamu renoveerimine annaks võimalikult hea tulemuse – nii energiasäästu kui ka kvaliteetse siseõhu korterites –, tuleb korterelamut renoveerida kompleksselt, kordab professor kuldreeglit. „Näiteks kui hoone soojustatakse, aga küttesüsteemi ei reguleerita, võib ruumide temperatuur tõusta liiga kõrgeks, inimesed avavad jahutamiseks aknad ja energiasäästu ei saada. Tähtis on ka õhuvahetuse tagamine. Neljaliikmeline pere aurustab ööpäevas umbes 7–9 liitrit vett, mille peab ruumist välja viima. Vastasel korral kondenseerub see ruumi seintel ning ei lähe kaua aega, kui korter hallitama hakkab,” märgib Voll.

Linnaleht 29. aprill 2015

Vaatamata sellele, et kütteperioodi esimesed kuud on olnud soojad, on korteriühistutel keeruline soojusarveid tasuda, kuna kütte hind ühe ruutmeetri kohta on juba praegu selline nagu varem kõige külmematel kuudel.

KÜde juhatuste esimehed ütlevad, et elanike õnneks on tänavune talv soe, kuid arved on ikkagi suured, kirjutab Põhjarannik. Peagi toimuvad aruande- ja valimiskoosolekud, kus tuleb planeerida majades remonditöid, aga mille arvelt, kui küte kõik ära sööb, ei mõista KÜde juhatuste esimehed ja majahaldajad.

«Esialgu veel jaksame maksta, kuigi soojuse hind ühe ruutmeetri kohta oli viimasel kuul 1,65 eurot, mis välistemperatuuri arvestades on paras šokk,» märgib KÜ Sinivoore 13 esimees Jelena Mutonen. «Elanikud süüdistavad juhatust, kas või lahku töölt. Ühesõnaga elame üks kuu korraga ja esialgu täname ilma.»

Kohtla-Järvel viit Sõpruse tänava maja haldava Valentina Kurganova sõnul oli ruutmeetri hind detsembris 1,60-2,16 eurot. «Kaugeltki kõik korteriomanikud ei suuda säärast summat tasuda, eriti raske on üksikutel pensionäridel,» ütleb ta. «KÜ juhatus kannab kogu maja hoolduseks saadud raha küttearveteks ning otse loomulikult ei saa me majas mingeid töid teha.»

Kohtla-Järvel seitset maja haldav Jelena Vilinski ütleb samuti, et viimasel ajal on küte nendes majades maksnud 1,62-2,16 eurot. «Me vaatame arveid õudusega, need on sellised nagu käreda pakasega, aga mis hakkab saama siis, kui tõepoolest külmaks läheb?» märgib ta.

VKG Soojuse andmetel tulevad aga Kohtla-Järve ja Jõhvi korteriühistud praegu arvete maksmisega kenasti toime.

15. jaanuar 2014 Tarbija24, Postimees

TTÜ korraldas sel aastal põhjaliku uuringu „Eesti eluasemefondi ehitustehniline seisukord – ajavahemikul 1990–2010 kasutusele võetud korterelamud”, mille eesmärk oli kaardistada Eesti eri piirkondades ehitatud korterelamuid, hinnata nende ehitustehnilist seisukorda ja selgitada välja elanike hinnangud nende omandis olevate korterite ning hoonete seisundi kohta. Uuringu põhifookusesse oli võetud ehituskvaliteet.

Iga kodu omanik soovib teada, kas maja, kus ta elab, on kvaliteetne. Ehitusseadusest tulenevalt on kvaliteedi põhikriteeriumid seotud eelkõige ohutuse ja energiatõhususega. Kõne all olevas uuringus on käsitletud just kvaliteedi kujunemist ehitamise jooksul ja ehitusprotsessiga seonduvaid probleeme. Ehitamise käigus avalduvad kõige selgemalt mured, mis ühendavad kõiki ehitamisega seotud osapooli. Uuringu tulemusi arvesse võttes on nii statistika kui ka ekspertide hinnangu kohaselt võimalik kindlaks määrata mitme probleemi tekkepõhjused ja neid kitsaskohti õigel ajal jaole saades ka vältida. Kuna tegemist on väga mahuka uuringuga, siis vaatame siin lähemalt eelkõige torustikke puudutavaid probleeme ja statistikat.

Millisel ehitusperioodil tekib kõige rohkem probleeme
Ehituse ajal tekkinud probleemidest oli veevarustuse ja kanalisatsiooniga seotud keskmiselt 2,4% ning kütte, ventilatsiooni ja jahutusega 4,8%: kokku seega üle 7%.
Ehitise üleandmisel selgunud muredest oli veevarustuse ja kanalisatsiooniga seotud 5% ning kütte, ventilatsiooni ning jahutusega 10%. Seega oli protsent tõusnud juba 15-ni.
Garantiiaegsetest kaebustest oli aga juba üle 35% seotud just ehitise eriosadega, st vee ja kanalisatsiooni ning kütte ja ventilatsiooniga. Sagedasemad garantiiajal ilmnenud puudused olid seotud torustiku ühenduste ning kinnituste püsivuse ning süsteemi reguleeritavuse ja müratasemega.

Siit võib järeldada, et enim probleeme tuleb välja alles peale ehitusprotsessi lõppu. Liigsete kulutuste vältimiseks on seetõttu oluline valida oma tooted ja lahendused ettevõttelt, kelle garantiiaeg on piisavalt pikk, et tagada kindlustunne ka peale ehitajapoolse garantiiaja lõppu. Näiteks Uponoril on vee- ja küttetorustikele kümneaastane tootegarantii. Seda juhul, kui need süsteemid on paigaldatud tootja juhiste järgi. Lisaks on tegemist rahvusvahelise kontserniga: see annab kindluse, et ettevõte ei kao kuhugi ja vastutab enda pakutavate toodete eest ka pikema perioodi möödudes.

Peamised mured korterelamute torustikega
Nagu eelnevast võib lugeda, on palju probleeme ilmnenud juba valmis hoonetes ehk garantiiajal. Nii on ka torustike puhul. Kvaliteetsete materjalide ja lahenduste tootjad ning pakkujad annavad garantii vaid terviklahendusele. Kui ehitaja soovib ühes süsteemis kasutada eri tootjate komponente, võib tulemuseks olla tootjagarantii kaotamine. Mitme firma tooteid miksides ei tea kunagi lõplikku tulemust ette. Isegi juhul, kui surveproovi käigus midagi ei juhtu, võivad ühendused aastate jooksul siiski lekkima hakata.
Haldusettevõtte Juntson Haldus OÜ juhataja Jüri Juntson nendib: „Tihti kasutatakse eri tootjate liiteid ja torusid, mis omavahel ei klapi. Need pannakse kuidagi kokku ja objekt antakse üle.” Jüri Juntson nimetab veel tüüpilisi põhjuseid, miks torustikud kasutajale ja omanikule probleemseks muutuvad: „Veeavariide põhjusena võib nimetada plast-alumiiniumtorude (nn alupex) pressimata jätmist või seda, et on kasutatud juba kulunud pressi, mis ei ole liidet kokku surunud.”

Selleks et niisuguseid olukordi vältida, on Uponori komposiittorustikel unikaalse värvikoodi ja lekkeindikaatoriga liitmikud. Kui liitmik on korralikult pressimata, siis on sellel värviline plastrõngas küljes. Kui liitekoht on pressitud, kukub rõngas ära. Nii on ehitajal lihtne kontrollida, kas toruühendused on pressitud või mitte. Samuti hakkab – erinevalt paljude teiste tootjate lahendustest – pressimata Uponori liitmik lekkima kohe surveproovi käigus, mitte siis, kui hoone on kasutusse võetud või juba paar aastat kasutuses olnud.
Juntsonile on tehnosüsteemide vallas silma jäänud veel mitu laialt levinud probleemi.
• Küttesüsteem jäetakse tasakaalustamata, kuna mõõdistamist ei tellita (rahaline kokkuhoid). Heal juhul on tasakaalustusventiilidele keeratud projektist võetud seadearvud.
• Kui kanalisatsioonitorustik on paiknenud välisseinas ilma isolatsioonita, siis on talvel torud külmunud. Kuna torustik on paigutatud seina sisse, on tulnud konstruktsioon avada, et torustik lahti sulatada või välja vahetada.

Kindlasti paneme ühistuesindajatele südamele: tasakaalustage küttesüsteemid! Selleks tehtavad kulutused on väikesed ja tasuvad end ära väga kiiresti. Tasakaalustamisse võiks suhtuda nagu perearstil tervisekontrolli läbimisse. Eriti oluline on tasakaalustamine siis, kui mõnes korteris on küttekehad välja vahetatud või kui seal on radiaatorküte põrandkütteks ümber ehitatud.

Allikas: Uponor.ee

Kinnisvarahalduse teenuse ostjal tasub kirjutada lepingusse oma ootused ja lõppvajadus, sest kliendi soovid kipuvad kinnisvarahalduri võimalustest kõrgemad olema.

Confenti korraldatud äripindade kinnisvarahalduse foorumil võrreldi hiljuti Eesti turu arenguid üleilmsetega. Teemaks tuli ka see, kuidas hinnata korrashoiuteenuse kvaliteeti adekvaatselt ning milline on ideaalne koostöö kliendi ja haldusettevõtte vahel. Praktikud tõdesid, et tihti ei haaku teenusepakkuja ja kliendi nägemus teenuse kvaliteedist.

Riigi Kinnisvara haldusdirektori Elari Udami sõnul on kinnisvarahaldus mahuäri ja marginaalid on väikesed. “Kui teenust osutatakse majasiseselt, võib väikese mahu juures olla tegemist suisa kahjumliku tegevusega, sest maja sees püsikulusid ei arvestata. Kliendi ootused kvaliteedile on alati põhjendatud, aga samas on käärid selgelt olemas,” selgitas ta. Klient ei ole valmis maksma seda hinda, mida teenus väärt on, lisas ta.

Udami hinnangul on põhjus meie ajaloos. “Riik on nõukogude ühiskonnas 50 aastat majavalitsusi doteerinud. Kinnisvara haldamine on olnud alati väga madalalt tasustatud. See mõjutab kliendi hinnaootusi. Täna omanikeks saajate nägemus hinnatasemest on toonasest ajastust, aga teenuseootused on tänapäevased. Ootusele vastavat kvaliteeti ei olda aga valmis kinni maksma,” rääkis ta.

Probleem on ka ümbrikupalgad. Teenusepakkujate hulgas on RKASi haldusdirektori sõnul palju turusolkijaid. “Ühed neist ei kavatsegi lubatud tasemega teenust pakkuda ja teised maksavad ümbrikupalka. Paljud organisatsioonid ei panusta kinnisvarahooldusele, sest kinnisvarakulud koos kapitalikuludega moodustavad 10% kulubaasist,” märkis Udam.

Omakorda kümnendiku sellest moodustavad energiakulud – see on kogukuludest 1% -, mis ei pruugi saada suurt fookust. Seega on hoolduskulu veel väiksem energiakulust, st nii väike, et seda osades organisatsioonides isegi ei arvutata.

Udami sõnul on teenusepakkuja ja kliendi vastuolu alati olemas. “Kõik lähtub kliendist, kliendikeskus peab arenema ja see peab jätkuma. Omanik sageli ei mõista teenuse vajadust, teda tuleb harida,” sõnas ta.

ISS Eesti juhatuse esimehe Priit Paiste kinnitusel on hind väike, aga ootused suured. “Äri poole pealt on ka vastuolu, üks põhilisem kriteerium on raha. Selge on see, et kulud on iga ettevõtte jaoks olulised,” märkis ta. Paiste sõnul on põhiline probleem kliendi ootus. Protsess toimub pigem vastupidi kui võiks toimuda – keskendutakse põhiliselt hinnale ning teenuse kontseptsiooniga tegeletakse vähe või üldse mitte, sõnas ta.

Swedbanki haldusosakonna juhataja Andres Loigom kinnitas, et kliendi ja teenusepakkuja nägemused kvaliteedist ei lähe alati kokku, sest üks ei tea, mida tahab ja teine ei tea, mida pakub. “Iga uue konkursiga on võimalik uuesti läbi mõelda, millist kvaliteeti me tahame ja kuidas seda objektiivselt mõõta. Samas mõistame ka teenusepakkujaid, sest tänases turuolukorras on raske leida inimesi korrashoiutöid tegema,” lausus ta.

Elioni kinnisvarahalduse osakonna juhataja Toomas Voog rääkis oma kogemusest kaubandusrentnikuna ning märkis, et väga suur osa asjast kulub suhtlemisele rendileandjatega. Erinevus suurte ja väikeste kaubanduskeskuste vahel on see, et suuremate puhul on läbirääkimisruumi vähem.

“Meil on täna Eestis 23 esindust. Nendest 20 on rendipinnad ja enamust neist on kaubanduskeskused. Nad eristuvad, ühed on suurtes linnades ja teised väiksemates. Suured keskused tunnevad ennast kindlalt ja läbirääkimisi ruumi väga ei ole,” selgitas ta erinevusi.

Voog lisas, et keskused vaatavad, kui palju investeerida pinnale ja kui ilus tuleb esindus. “Väiksemates keskustes on olukord teistsugune, seal on kohe vaba pinda võtta, aga mitte alati parima koha peal. Ta on kardinaalselt erinev, sest sulle otsitakse pinda, nad on huvitatud suurtest ettevõtetest,” kirjeldas Voog.

Viru Keskuse haldusjuht Rain Luks tõdes, et nemad on sisseostetava kinnisvarahalduseteenusega rahul. Lepinguga on ootused paika pandud – kõik süsteemid peavad töötama ja maja peab olema normaalses korras, et kliendid ja üürnikud oleksid rahul.

Viru Keskus uurib kord kvartalis üürnike rahulolu kinnisvarahaldusteenusega.

Põhimure on klientide ja üürnike jaoks ruumide temperatuur. “Siin on klientidega konflikt sisse kirjutatud, juba see, et talvisel ajal klient on tavaliselt talveriietes ja müüja, kes leti taga seisab, firmavormis. Üritame temperatuuri hoida natuke madalama ehk külmemana, et kliendid tunneksid ennast mugavamalt ega higistaks,” märkis Luks.

Viru Keskus ajab kinnisvarahalduse lepingus pidevalt näpuga järgi. “Oleme niimoodi kokku leppinud, et maja peab olema puhas ja koristatakse iga päev ja pidevalt. Kui seda ei tehta, siis on lepingus ka sanktsioonid sisse kirjutatud,” kommenteeris Luks.

Kui lepingupartner ettenähtud reageerimisaja jooksul ei reageeri, on meil õigus teda trahvida või kutsuda teine firma – kellega pole lepingulist suhet -, esitades lõpuks arve oma lepingupartnerile, lisas ta.

Viru Keskuses pole bürokraatiat, st kinnisvarahaldusega tegeleva ettevõtte töötajad ei pea panema kuskile linnukesi või ristikesi, et töö on tehtud. “Käin ise objekti vastutajaga maja peal ringi, kes on koristusfirma poolt pandud, teeme regulaarseid ringkäike ja vaatame üle, mis ja kus tahaks parandamist,” lausus Luks.

“Üürnikud on aktiivsed, nad ei oota ära kolme kuud ja siis ütlevad, et kuu aega tagasi oli midagi korrast ära. Nad annavad operatiivselt infot mulle,” märkis Viru Keskuse haldusjuht.

Äripäev 15.12.2012