Haldus

*Rohkem kui pool Viljandlastest ei pea enam elektrinäitu teatama

Võrguettevõte Elektrilevi on tänaseks paigaldanud Viljandimaale 18 887 kaugloetavat elektriarvestit. Rohkem kui pooltel (57%) ehk 14 234-l Viljandimaa majapidamisel ja ettevõttel on arvesti tänaseks ka kauglugemisele üle viidud.

Kauglugemise programmijuhi Mait Rahi sõnul võib arvestite paigaldamise tempoga igati rahule jääda. „Võtmesõna on klientide vastutulelikkus ja mõistev suhtumine, mis on projekti graafikus püsimisele tublisti kaasa aidanud,” ütles Rahi ning lisas, et koduomanikud hindavad järjest kõrgemalt näiduteatamise kadumisega kaasnevat mugavust. Seda näitab päringute hulk klientidelt, kes soovivad teada, millal toimub arvestivahetus nende majapidamises.

Kliendid, kellele kaugloetavat arvestit veel paigaldatud ei ole, leiavad uue arvesti planeeritud paigaldamise või kauglugemisele üleviimise aja Elektrilevi e-teenindusest. Uute arvestite paigaldamine ja võrguettevõtte infosüsteemidega ühendamine ei toimu samaaegselt. Arvesti kauglugemisele üleviimisest annab Elektrilevi igale kliendile kirja teel eraldi teada.

Lisaks näiduteatamise kohustusest vabanemisele annavad kaugloetavad arvestid võimaluse oma igapäevasel elektritarbimisel tunnitäpsusega silma peal hoida ja sel viisil kulutusi juhtida. Tunnitäpsusega tarbimisandmeid saab Elektrilevi e-teeninduses jälgida nendes majapidamistes, kus on tänaseks arvesti kauglugemisele üle viidud ja sõlmitud elektrimüüjaga tunnipõhist arveldust võimaldav leping.

Lisaks tuletab Mait Rahi meelde, et kaugloetavat arvestit tuleb kogu aeg vooluvõrgus hoida. Nii teab võrguettevõtja, et arvesti on töökorras ja saab edastada info tarbitud elektrikoguste kohta. “Näiteks suvilast pikemaks ajaks lahkudes tuleb vool välja lülitada mitte enam peakaitsmest, vaid arvesti lülitist,” selgitas kauglugemise programmijuht Rahi. Nii saab tarbimiskohas voolu sulgeda, aga arvesti ise jääb vooluvõrguga ühendatuks.

Kokku paigaldatakse Viljandimaale 24 812 kaugloetavat arvestit. Tulenevalt võrgueeskirjast peavad Eestis kõik elektriarvestid toimima kaugloetavana hiljemalt 1. jaanuarist aastal 2017.

viljandi.ee, 17.12.2015

*Naabrid pargivad kortermaja hoovis oma autot iga päev erineval kohal, mida teha?

Eesti Korteriühistute Liidu ajakiri Elamu vahendab kortermaja elaniku muret, keda pahandab parkimiskord kortermaja ümber.

«Meie maja hoovis pargib enamus korteriomanikke oma autod iga päev erinevatele kohtadele, nii kuis juhtub. Kuidas oleks võimalik parkimiskord kindlaks määrata?» uurib lugeja.

Vastab EKÜL jurist Irina Reva:

Erinevalt laialt levinud arusaamale, et parkimiskohad hoovis tuleb kokku leppida korteriühistu koosolekul, ei ole see siiski nii. Korteriühistu koosolekul on küll võimalik kokku leppida parkimiskohtade korraldus, kuid sellisel juhul peavad kokkuleppega olema nõus kõik korteriomanikud.

Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-151-10 leidnud, et korteriomanikul on õigus taotleda asjaõigusseaduse ja korteriomandiseaduse sätetele tuginedes parkimiskorra kindlaksmääramist. Parkimiskohtade kindlaksmääramine on käsitatav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena. See ei ole vaadeldav korteriomandiseaduses sätestatud tavakasutusena, mis eeldab häälteenamuse alusel tehtud otsust. Parkimiskohtade kindlaksmääramise kokkulepe peab tagama kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse ning selle küsimuse lahendamiseks tuleb saavutada kõigi korteriomanike konsensus.

Kui mõni kinnisasja omanik keeldub kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe sõlmimisest, võib iga kaasomanik nõuda kohtult kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist kohtumenetluses asjaõigusseaduse § 72 lg 5 esimese lause kohaselt, mis sätestab, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kohtusse võib pöörduda ka juhul kui korteriomanike kokkuleppel kehtib ebaõiglane parkla kasutuskord, mis ei arvesta kõigi korteriomanike huvidega või otseselt rikub nende õigusi. Sellisel juhul asendab kohtuotsus senise korteriomanike kokkuleppe.

Kui korteriomanikud on saavutanud lihtkirjaliku kokkuleppe korteriomanike üldkoosolekul, ei ole see siiski aluseks parkimiskoha müümiseks koos korteriga, sest kokkulepe ei seo parkimiskohta kindla korteriga. Parkimiskohtade jaotus peaks parkimiskoha kinda korteriga sidumiseks olema kindlasti kantud kinnistusraamatusse. Selleks, et kinnistusraamatusse parkimiskohtade jaotus kanda, on vajalik 100% korteriomanike notariaalne nõusolek. Lihtkirjaliku kokkuleppe alusel on parkimiskohti võimalik siduda mitte korteritega, vaid kindlate isikute või autoomanikega. Tuleb siiski meeles pidada, et selline kokkulepe ei laiene korteriomaniku õigusjärglasele.

postimees.ee, 21.12.2015

*Korterisse büroo, ilusalong või koguni kauplus: mida seadus selle kohta ütleb?

Uue ehitusseaduse järgi on ehitise kasutusotstarbe muutmine on nüüd lihtsam, kuid korteriomandi kasutusotstarbe muutumine vajab teatud juhtudel kõigi korteriomanike nõusolekut, kirjutab käsiraamatu «Uus ehitusseadustik ja ehitamine» autor Martina Proosa (advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid) Eesti Korteriühistute Liidu ajakirjas Elamu.

Kommenteerib Martina Proosa (advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid):

Ehitise kasutamise viis ehk otstarve on üks ehitise olulistest näitajatest. Kasutamise otstarbest võivad sõltuda näiteks ehitise ehitamise ja kasutamise nõuded (lasteaiad, majutusasutused jms). Otstarbekohast kasutamist saab kontrollida avalik võim järelevalve käigus, eelkõige kasutamise ohutuse osas. Erasuhtes saavad ehitise või ruumide kasutamist kindlaks määratud otstarbel nõuda ka naabrid, näiteks kortermajas korterinaabrid. Näiteks, kui kortermaja ühes korteris seatakse sisse narkolabor, siis saavad sellesse tegevusse sekkida nii naabrid kui ka kohalik omavalitsus, kuna korterit ei kasutata selleks ettenähtud otstarbel ja see tegevus võib olla teistele korteriomanikele ohtlik. Peale selle võib sekkuda ka politsei, sest tegemist on ebaseadusliku tegevusega.

Ehitise kasutamise otstarve määratakse detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringu alusel. Kui detailplaneeringut koostada ei ole vaja, siis määratakse kasutamise otstarve projekteerimistingimustes. Kui puudub kohustus taotleda ehitusluba, näiteks alla 60 m2 suuruse ehitisealuse pinnaga ja kuni 5 m kõrguse ehitise puhul, võidakse määratakse ehitise kasutamise otstarve kasutusteatises.

Kasutusotstarbe määramine

Kasutusotstarbe määramine toimub majandus- ja taristuministri määruses esitatud ehitise kasutusotstarvete loetelu alusel. Ehitisel võib olla ka mitu kasutusotstarvet. Näiteks võivad ühes hoones asuda samaaegselt nii korterid kui bürooruumid või ilusalong. Sellisel juhul määratakse kasutusotstarve iga vastava pinna kohta. Kuna ehitise kasutusotstarvete loetelu kohaselt on võimalik paigutada sama tegevus mitme erineva kasutusotstarbe nimetuse alla ning kõik loetelus nimetatud ehitiste liigid lõppevad võimalusega liigitada ehitis muu sedalaadi ehitisena, tuleb iga kord konkreetsete asjaolude alusel hinnata, millisele kasutusotstarbele tegevus kõige paremini vastab.

Arvestades hoone pikka eluiga on loomulik, et selle pindadel võib erinevatel aegadel toimuda erinevaid tegevusi. Ehitusseadustik annab seetõttu võimaluse ehitise kasutusotstarbe muutmisel teavitada kohalikku omavalitsust kasutusteatise esitamisega, kui kasutusotstarbe muutmisega ei kaasne ehitamist. Sellise teatise esitamisel tuleb lähtuda ehitusseadustiku lisast 2. Võimalus muuta ehitise või selle iseseisva osa, näiteks korteri, kasutusotstarvet kasutusteatise esitamisega muudab ehitise kasutamise paindlikumaks ning lihtsustab omaniku võimalust oma omandit kasutada. Lihtsustatud korras kasutusotstarbe muutmine on siiski võimalik vaid siis, kui kasutusotstarbe muutmisega ei kaasne ehitustegevust ega olulist negatiivset mõju ehitise või korteri mõjualas olevatele isikutele.

Näiteks on võimalik korter võtta kasutusele büroona ilma ehitustööde tegemiseta ja vastupidi. Kui korterit kasutatakse peamiselt büroona, võivad büroole esitatavad nõuded erineda. Kui korterit kasutatakse lisaks elamisele kodukontorina, ei kasutusotstarbe muudatust sisuliselt toimu.

Praktikas on juhtumeid, kus ka eluruumi kasutuselevõtt bürooruumina on põhjustanud majaelanikele probleeme. Näiteks ei jätku elanikele enam parkimiskohti, kuna büroo kliendid on hõivanud maja ümbruses kõik vabad parkimiskohad, elanike rahu on büroo klientide rohkusest häiritud vms.

Kuna uue ehitusseadustiku järgi ei ole ehitustegevuse puudumisel ehitise kasutusotstarbe muutmiseks vaja taotleda ehitusluba ega kasutusluba, vaid kasutusotstarbe muutmiseks tuleb esitada üksnes kasutusteatis, siis tekib küsimus, kuidas saavad majaelanikud sellistel juhtudel ennast soovimatute negatiivsete mõjutuste eest kaitsta.

Uues ehitusseadustikus on kohaliku omavalitsuse roll väga rangelt piiratud üksnes ehitamise ja kasutamise nõuete hindamisega tulenevalt kehtestatud normidest. See tähendab, et kohalik omavalitsus enam naabrite omavahelistesse vaidlustesse sekkuda ei saa.

Kasutusteatis tuleb esitada 10 päeva enne kasutusotstarbe kavandatavat muutmist. Kuigi üldjuhul ei peaks kasutusteatise esitamisele kohaliku omavalitsuse reageeringut järgnema, annab ehitusseadustik annab kohalikule omavalitsusele õiguse esitada 10 päeva jooksul kasutusteatise esitamisest kasutusteatise alusel ehitise kasutamisele järgmisi lisanõudeid: viia ehitis nõuetega vastavusse; kooskõlastada ehitise kasutamine või kasutusotstarbe muutmine pädeva asutusega; kaasata kinnisasja omanik või naaberkinnisasja omanik.

Täiendavate nõuete esitamine ei tähenda siiski kasutusloa andmise menetluse läbiviimist ega kasutusloa andmist. Samuti ei ole täiendavate nõuete esitamise käigus võimalik nõuda kasutusotstarbe muutmise kooskõlastamist naabritega. Kuid naabrite kaasamine annab nii kohalikule omavalitsusele kui ka naabritele teavet kavandatavate muudatuste kohta ning võimaldab majaelanikel vajadusel vastu võtta ühiseid otsuseid.

Kelle nõusolek peab olema?

Korteriomandi kasutusotstarbe muutumine vajab teatud juhtudel kõigi korteriomanike nõusolekut. Nimelt on kortermajas korteriomandi kasutamise otstarbe muutmiseks teatud juhtudel vaja teiste korteriomanike nõusolekut. Riigikohus on näiteks asunud seisukohale, et iluteenuste jaoks ettenähtud ruumides tantsustuudio pidamine on oluline kasutusotstarbe muutumine, mis vajab kõigi korteriomanike nõusolekut.

Kuigi ehitusseadustik ütleb selgelt, et olukorras, kus ehitise kasutuselevõtmine või kasutusotstarbe muutmine toimub kasutusteatise alusel ei lähe kasutusteatise taotluse lahendamine üle kasutusloa menetluseks, on kohalikul omavalitsusel võimalus teha otsus ka kasutusotstarbe muutmisest keeldumise kohta. Näiteks juhul, kui ehitis on kasutusotstarbe muutmise tõttu ohtlik, kooskõlastav asutus on jätnud kasutusotstarbe muutmise kooskõlastamata, kasutusotstarbe muutmisega kaasneb oluline keskkonnamõju, mida ei ole võimalik piisavalt vältida ega leevendada või muul ehitusseadustikus sätestatud juhul.

Kui kohalik omavalitsus ei teavita kasutusteatise esitajat 10 päeva jooksul alates kasutusteatise esitamisest vajadusest kasutusteatises esitatud andmete täiendavaks kontrollimiseks, võib asuda ehitist kasutama või muuta selle kasutusotstarvet.

Juhtudel, mil kasutusotstarbe muutmisega kaasneb ehitustegevus, mis nõuab ehitusluba, tuleb läbida vastav menetlus. Selles osas uus ehitusseadustik väga olulisi erinevusi võrreldes varasema ehitusseadusega ette ei näe. Loamenetluse kohta saab täpsemalt lugeda raamatust «Uus ehitusseadustik ja ehitamine. Praktilised näpunäited uue seaduse rakendamisel».

Kas kauplus tohib majas olla?

Lõpetuseks kokkuvõte Riigikohtu seisukohast ühes kohtuasjas, kus Riigikohus hindas ruumide kasutusotstarbe muutmise õiguspärasust. Riigikohtu arvates võib kaupluse tegevus jääda omandi tavakasutuse piiridesse, kui kauplus oli korterelamusse algusest peale ette nähtud. Senise eluruumi kasutuselevõtmine kauplusena toob aga kaasa omandi kasutuse olulise muutumise ja teised korteriomanikud ei ole kohustatud taluma sellega kaasnevaid mõjutusi. Riigikohus leidis ka seda, et selles asjas ei omanud tähtsust, kas elamualune maa oli oma sihtotstarbelt tervikuna elamumaa või osaliselt ärimaa, ega see, kas kaupluseruumid on arvel eluruumide või mitteeluruumidena. Maa sihtotstarbe ega ruumide kasutusotstarbe kindlaksmääramisel ei pidanud elanikud ette nägema, et elamusse tulevad kauplused. Kaupluse sobivust ümbruskonda tuleb Riigikohtu hinnangul eelkõige hinnata ehitus-, kasutus- ja kauplemislubade väljastamisel, sest alles siis on võimalik piisava täpsusega hinnata kavandatava tegevuse mõju ümberkaudsetele elanikele.

postimees.ee, 18.12.2015

*Aasta ehitaja tiitli tõi kiriku taastamine

Eesti Ehitusettevõtjate Liit kuulutas täna aasta ehitajaks ASi Nordecon projektijuhi Peeter Voovere. Võidu tõid talle Tartu Pauluse kiriku rekonstrueerimistööd.

„Tuleb tunnistada, et sellel aastal oli konkurents aasta ehitaja tiitlile eriti tasavägine ja selleks, et võitjat välja selgitada, läks žüriil vaja suisa kahte hääletusvooru. Kuigi erineva mahu ja kasutusotstarbega ning erinevate tellijate jaoks valminud objekte on üsna keeruline hinnata ning vaatamata tõdemusele, et kõik nominendid on vaieldamatult tunnustamist väärt, jõudis žürii võitja suhtes siiski üksmeelsele otsusele,” kommenteeris Eesti Ehitusettevõtjate Liidu tegevdirektor ja konkursi “Aasta ehitaja 2015” žürii esimees Indrek Peterson.

Kellega ja missuguste objektide juhtidega aasta ehitaja konkureeris ja galeriid autasustamisest vaata lähemalt Äripäeva teemaveebist Ehitusuudised.ee.

*Kuus nippi küttekulude vähendamiseks

Soojuse säästmiseks tasub lisaks hoone korralikule soojustamisele vaadata üle ka teised olulised soojuskao kohad ning muuta oma kütmisharjumusi. Energiaettevõte Adven Eesti jagab kuus näpunäidet, kuidas lihtsate nippidega küttekuludelt säästa.

1. Tee küttekehadele ruumi. Veendu selles, et soojus pääseks toas ringi liikuma ega jääks küttekollete vahetusse lähedusse. Ära paiguta näiteks mööblit radiaatorite vastu või tõmba radikate ette paksusid kardinaid. Lõunapoolsetel akendel tõmba kardinad päevasel ajal eest, et päike saaks tuba soojendada. Öösel kui radiaatorid on aga madalama temperatuuri peale lülitatud, võid kardinad ette tõmmata, et soojus akendest nii lihtsalt välja ei pääseks.

2. Korrasta aknad ja uksed. Kuni 30 protsenti soojusest põgeneb toast just akende ja uste kaudu. Kontrolli, et akende ja uste tihendid ei oleks kulunud. Aja jooksul muutuvad need rabedaks ning kuluvad, mistõttu võivad mõned materjalid vajada vahetamist lausa iga paari aasta järel. Enamasti ei ole selles midagi keerulist – vana tihend tuleb eemaldada ja liimida asemele uus.

3. Sulge augud. Välisseintes olevad elektripistikud ning muud süvised (nt gaasi- ja veetorude omad) võivad olla korralikult tihendamata, mistõttu tuleb nende kaudu tuppa külma õhku. Lekete vältimiseks tuleks avaused täita kas ehitusvahu või silikooniga. Lisaks sellele kaitseb tühimike täitmine ka hiirte ja putukate majja pääsemise eest.

4. Ära küta üle. Kui elad korteris, kus on kasutusel küttekulujaoturid, hoia ruumis mõõdukat temperatuuri. Inimeste eelistused ruumide soojuse osas on erinevad – kes soovib magada jahedamas, kes soojemas toas. Leia enda jaoks mugav temperatuur ja ära küta tube üle. Kui pead pidevalt akent lahti hoidma, annab see märku, et tõenäoliselt on ruum üleköetud. Samuti on kaasaegsetes küttesüsteemides võimalik luua sobiv kütterežiim, et tuba oleks soe, kui seda tegelikult kasutatakse. Vaid ühe kraadi võrra temperatuuri alandamine annab umbes 5 protsenti kokkuhoidu.

5. Tuuluta nutikalt. Külmal ajal ära hoia aknaid pikalt lahti või veel hullem – tuulutusasendis. Kui soovid tuba tuulutada, siis tee aken lühikeseks ajaks korralikult lahti ning pane see kinni siis, kui õhk on värske. Ära lase toal jahtuda, sest selle uuesti soojaks kütmine on rahakotile koormav.

6. Pane sokid jalga. Külmaga õue minnes teab iga laps, et soojad jalad on parim külmetumisvastane vahend. Pea sama meeles ka kodus – selle asemel, et käia talvel toas ringi paljajalu, kanna sokke ja susse. Õdusama tunde loob ka vaipade kasutamine.

postimees.ee, 16.12.2015

*Valitsus sai ülevaate riigi kinnisvara valitsemisest

Riigivaraseadusest tulenevalt esitas rahandusminister kabinetinõupidamisel ülevaate riigi kinnisvara valitsemise 2013. -2014. aasta koondaruandest.

Rahandusministeeriumi teine riigi kinnisvara valitsemise koondaruanne keskendub riigi hoonestatud kinnisvarareformi jätkamisele ja rahastamisvõimaluste analüüsile. Lisaks annab aruanne ülevaate riigi omandis ja kasutuses olevate maade ning hoonete ning nendega tehtud tehingute kohta aastatel 2013-2014.

Riigi kinnisvara koondaruande eesmärk on anda ülevaade riigi kinnisvara portfellist ja selles toimunud muutustest, analüüsida riigi kinnisvara valitsemisega seotud eesmärkide täitmist ja teha ettepanekuid vara paremaks valitsemiseks.

Ministeeriumid jätkavad hoonestatud kinnistute üleandmist Riigi Kinnisvara AS-ile ning pöörduvad Riigi Kinnisvara AS-i poole mittevajalike ja valitsemisalade ülese optimeerimise potentsiaaliga kinnistute üleandmisega alustamiseks hiljemalt 31. jaanuariks 2016, ülejäänud kinnistute puhul hiljemalt 31. detsembriks 2016.

Rahandusministeerium töötab välja õigusaktid ja rakendused riigi hoonestatud kinnisvaraportfelli optimeerimiseks ning optimeerimise kavandamise ja rahastamise otsuste tegemiseks sõltumata tehingu liigist ja rahastamise allikast.

valitsus.ee, 10.12.2015

*Probleem: tagurlikud ja vanurite enamusega ühistud peletavad uusi elanikke

Paljud vanad majad vaevlevad rahanappuses ning see omakorda peletab majades müügis olevate korterite ostjaid, kuna puudub kindlus, kas ühistu suudab tagada kinnisvara jätkusuutlikkuse.
Eriti problemaatiliseks on see muutunud vananeva elanikkonnaga piirkondades, eelkõige väiksemates linnades, kuid üha rohkem ka Tallinnas „mägedel”.

Pindi Kinnisvara partner Peep Sooman selgitas, et kui majas ei suudeta konsensust leida uute parkimiskohtade või laste mänguväljakute loomiseks, ei ole see ostjale atraktiivne maja ja tegelikult alandab see kõikide varaomanike kodu väärtust. „Eriti piinlikuks kipub siis minema, kui keskmiste trepikodade elanikud hääletavad maja otsaseinte soojustamise või alumiste korruste korterite elanikud katuseremondi vastu,” rääkis ta. „Inimlikult on kõik arusaadav – madala sissetulekuga inimesel on iga sent arvel ja kui pensionär autoga ei sõida, tundub parkla laiendamine tema jaoks pillamisena, teisalt on see sama oksa saagimine, millel ise istutakse,” lisas Sooman.

Levinuimad vastasseisud ühistutes

Parkimiskohtade loomine (autota omanike vastasseis)
Mänguväljakute rajamine (lasteta peredele vastumeelne)
Katuseremont (vastasseis alumiste korruste elanikelt)
Soojustamine (ei pruugi kõikidele korteritele sarnast efekti anda)
Küttesüsteemide renoveerimine (paljudel vanematel majadel on jaotuspumbad kõrgematel korrustel, alumistel korrustel on aga toatemperatuur liiga madal)
Prügišahtide sulgemine (mugavus vs ebameeldiv aroom ja bakterid)
Heakorra- ja koristustööde tihedus (võimalik igakuine kokkuhoid)

Kasulik.ee 7.12.2015

*Kortermajade toetust kasutavad Ida-Virumaal üksikud

Et julgustada korteriühistuid küsima toetust elamu kordategemiseks ja energiakulude vähendamiseks, on KredExi esindajad valmis ühistu koosolekule tulema ja tingimustest põhjaliku ülevaate andma. Aktiivsuse tõstmiseks pakutakse regioonis ka teistest kõrgemaid toetusmäärasid.

Alates sellest kevadest saab taotleda rekonstrueerimistoetust sõltuvalt saavutatavast energiasäästust ja tehtavatest töödest kolmes osakaalus: 15, 25 ja 40 protsenti tööde maksumusest. Erandina on Ida-Viru korteriühistutel võimalik saada 10 protsenti suurema osakaaluga toetust ehk vastavalt 25, 35 ja 50 protsenti.
Mitte ühtegi taotlust
Ida-Virumaalt pole selle meetme raames seni ükski maja taotlust esitanud, ütles KredExi eluaseme ja energiatõhususe divisjoni juht Triin Reinsalu. Eelmisel perioodil rekonstrueeriti üle Eesti 640 elamut, millest vaid 10 on Ida-Virumaal. Samal ajal on enne 1993. aastat ehitatud kortermaju, mille kordategemiseks saab toetust küsida, maakonnas üle kahe tuhande.
Kui taotlusvoor kevadel avati, ütles Kohtla-Järve korteriühistute juhtide assotsiatsiooni juhatuse liige Jelena Mutonen, et siinsed ühistud ei suuda täita toetuse saamiseks esitatavaid tingimusi ega garanteerida, et soojustamisel väheneb küttekulu nõutud protsendi võrra. Kohtla-Järvel on kinnisvara hinnad enamasti nii madalad, et laenu saab võtta ainult üheks-kaheks tööks, mitte terviklikuks renoveerimiseks, mis annab suurema toetuse.
Maakonnakeskuses Jõhvis on korterite hinnad küll kõrgemad, ent sealgi ei tormata rekonstrueerimise toetust küsima. Riho Arus, kes juhib Jõhvis kuut korteriühistut, ei kavatse seda teha.
“Mul on varasem kogemus umbes kümne aasta tagusest ajast, kui hakkasime soojustama kolme maja. Saime 10 protsenti kuludest tagasi, aga paberimajandus oli aeganõudev ja kohati jabur. Vahepeal lausa mõtlesin, et jätan asja pooleli.”
Arus lisas, et nüüd on tingimused veel karmimaks muutunud ja tulnud igasuguseid lisanõudeid, näiteks energiaaudit. “On teada, et tüüpmajad on ehitatud ühel ajal ja on ühesugused. Milleks siis on igale majale vaja energiaauditit, mis on lisakulu? Lisanõuded teevad maja rekonstrueerimise kallimaks.”
Suur võit
Need kümme maja, mis on Ida-Virumaal KredExi abiga korda tehtud, on esimesed küttehooajad üle elanud.
Mäetaguse vallas Kiiklas asuv korteriühistu Pihlaka 11 sai KredExilt viis aastat tagasi 25 protsendi suuruse toetuse. “Julgust laenu võtta ja KredExi toetust küsida saime sellest, et meie elamistingimused olid väga halvad: maja ei hoidnud üldse sooja ja oli niiske,” rääkis ühistu esimees Larissa Alt.
Enne renoveerimist oli tema 67 ruutmeetri suuruse korteri küttearve novembris 3000 krooni (ligi 200 eurot) ja toasoe vaid 13-14 kraadi. “Kogu talve pidi toas karupükse kandma. Oli valida, kas kolida mujale või teha kõik selleks, et elutingimusi parandada. Võib-olla majades, kus on küttearved taskukohased, polegi mõtet seda ette võtta, aga kui on suured soojuskaod, ei ole eriti valikut.”
Kui võrrelda Pihlaka tee 11. maja elanike kommunaalarveid teise samasuguse korterelamuga, pole need võetud pangalaenust hoolimata suuremad. “Pangalaenu makse on 504 eurot kuus 18 korteri peale − seda pole väga palju. KredExi toetus oli 28 000 eurot. Samas oli vaja pangalaenu saamiseks ka KredExi käendust. Käendustasuks maksame 20 aasta jooksul ligi 10 000 eurot. See ehmatab paljusid, aga igale majale käendust ei nõuta. Meie maja asub külas ja me poleks ilma käenduseta laenu saanud,” selgitas Alt.
Rekonstrueerimise käigus ehitati kortermajas ümber küttesüsteem, vahetati radiaatorid ja varustati need kauglugemissüsteemiga, mis võimaldab igal korteril valida sobiva temperatuuri ja selle kohaselt maksta. Maja soojustati täielikult, nii seinad, sokkel kui pööningu vahelagi. Samuti vahetati aknad, tehti ventilatsiooniavad ja uuendati rõdupiirded.
Alt leidis, et KredExi nõue maja terviklikult korda teha on õigustatud − tänu korralikule ventilatsioonile on toas tervislik sisekliima, varem oli lagedes hallitus. “Mina olen rahul, sest meile tõi maja rekonstrueerimine suure võidu. Ja toas on väga mõnus, isegi kui õues puhub tugev tuul.”
Eelmiste novembrikuude küttearved on aga olnud rõõmustavad: 25 eurot varasema ligemale 200 euro asemel. “Kokkuhoidu on toonud ka see, et varem kasutati maja kütmiseks kergkütteõli, nüüd aga köetakse maasoojuspumbaga. Aga aasta pärast maja renoveerimist kasutasime veel kergkütteõli ja ka siis oli küttearve varasemast tunduvalt väiksem,” meenutas Alt.
Mis puudutab KredExiga asjaajamist, siis see ei olnud ühistujuhi kinnitusel keeruline. “Neil on oma tingimused, milles tuleb näpuga järge ajada. Samas on KredExis väga head konsultandid, kes aitavad, kui midagi jääb arusaamatuks.”
Suurem rõhk eeltegevustel
Triin Reinsalu nentis, et varasemate perioodidega võrreldes pole toetuse põhimõtted oluliselt muutunud. Seda jagatakse endiselt põhimõttel, et mida terviklikumalt teed, seda rohkem toetust saad.
Lisaks eraldab KredEx seekord 50 protsenti toetust projekteerimistööde, omanikujärelevalve ja tehnilise konsultandi kulude hüvitamiseks. Viimane tuleb kaasata rekonstrueerimistööde planeerimisse ja läbiviimisse 25 ja 40 protsendi suuruse toetuse puhul.
Reinsalu sõnul on eeltegevuste maht suurenenud, vältimaks võimalust, et alles ehitamisel selguvad vead, mida oleks põhjaliku planeerimise korral saanud ära hoida. “Inimesed teevad siiski suure investeeringu. Seega on mõistlikum kulutada protsessi alguses rohkem aega ja investeerida pisut ka eeltegevustesse, selle asemel et hiljem suure raha eest tehtud vigu parandama hakata.”
Lähiajal hakatakse osutama teenust, mille raames saavad korteriühistud kutsuda KredExi esindaja tasuta oma üldkoosolekule, et saada vastus elanikke huvitavatele küsimustele.
Kokku plaanib riik toetada aastani 2020 ligemale tuhande korterelamu renoveerimist, investeerides selleks 102 miljonit eurot. “Toetust saab taotleda toetusteks eraldatud raha lõppemiseni − eeldame, et kõige rohkem esitatakse taotlusi aastatel 2016-2018,” märkis Reinsalu.

pr.pohjarannik.ee, 25.11.2015

*Haldaja on kinnisvaraomaniku visiitkaart

Üürnik samastab sageli kinnisvara haldjajat selle omanikuga, nii et büroohaldaja vastutus on suurem, kui esmapilgul võiks arvata.

Kui haldusteenus on kehvalt osutatud, tähendab see otsest mõju rahavoole ja objekti välja üürimise edukusele.

Ärikinnisvara haldamine pole pelgalt kinnisvara korrashoid, nagu sageli arvatakse, rõhutas Baltikumi suurima ärikinnisvara haldusettevõtte BPT Real Estate Group arendusjuht Ülar Niinemägi portaali kinnisvarauudised.ee ärikinnisvara halduse konverentsil.

Selleks, et ärikinnisvara haldamisel luua rohkem väärtust, on vaja suurendada teenuse sisu ja ulatust. “Eesti turg on ärikinnisvara haldamise poolest veel välja arenemata. See tähendab, et turuosalistel on haldusteenusest erinevad arusaamad ja esineb ka valesid ootusi ning väärarusaamu haldusteenuse sisu kohta, millest tuleks üle saada,“ rääkis Niinemägi.

Pane tähele
Ärikinnisvara haldus on Eestis alles lapsekingades
Viis ärikinnisvara haldamise võtmeküsimust, mida kõik ärikinnsivara haldamisega kokku puutuvad inimesed võiksid arvesse võtta
Keelekasutus. Peab tundma ärikinnisvara haldamise märksõnu nagu rahavood, täituvus, vara väärtus, teenuse laiapõhjalisus, tulemuslikkuse võtmenäitajad. Rahvusvahelisel tasemel ei räägi keegi enam kinnisvara korrashoiust, sest see on elementaarne.
Professionaalsus. Tellijate ja teenuseosutajate professionaalsus toob turu arengu. Kui kasvab professionaalsete kinnisvarainvestorite hulk, kes ei sekku teenuse osutamisse, ja kasvab ka professionaalset teenust osutavate haldajate arv, toob see kaasa haldusturu kasvu, mitte pelgalt protsentides, vaid suisa kordades.
Analüüs. Oluline on teekond andmete kogumisest teadmiste kasvuni. Kinnisvara kohta käivaid andmeid tuleb osata “lugeda” ja ära kasutada, et teha kinnisvara kohta pikaajalisi otsuseid ja tulevikku suunatud tegevusi.
Investeeringud. Nii kinnisvaraomanikel kui ka haldajail tuleb mõista investeeringute keelt ning elutsüklit. Tuleb teada, mis jääb kinnistu ostmise ja müümise hetkede vahele ning kuidas nende kahe vahepeal kinnisvara hallata ning milliseid investeeringuid teha, et vara väärtus oleks müügihetkel võimalikult suur.
Jätkusuutlikkus. Lisaväärtusteta haldusteenus ei ole jätkusuutlik. Välja arenemata haldusturgudel, nagu Eestis on, ei pruugi olla trende, mis seda väidet kinnitaks, aga see on pikaajaline trend – haldusäri eesmärk on osutada paremat teenust suuremale hulgale klientidele.
Allikas: BPT Real Estate Group arendusjuht Ülar Niinemägi
Tema sõnul juhivad turu kasvu ja teenuse arengut laiemalt vaadates asjatundlikkus ja spetsialiseerumine. Vaja on, et kasvaks professionaalsete investorite hulk, kes pühenduvad ärikinnisvara investeeringutele ja teavad, mida kinnisvara halduse turult sisse osta. “Selliste investorite jaoks on iseenesestmõistetav ja tavapärane, et kinnisvarahaldurile usaldatakse üürilepingute sõlmimine, rahavood, finantsjuhtimine, kinnisvara arendustegevus, ehitusjuhtimine ja nii edasi,“ selgitas Niinemägi.

Rahvusvaheliselt mõistetavast kaasaegsest ärikinnisvara haldamise teenusest rääkides on globaalsel turul märksõnad rahavood, täituvus, vara väärtuse kasvatamine, teenuse laiapõhjalisus, tulemuslikkuse võtmenäitajad. “Eestis on need mõisted liiga väheste haldurite igapäevases keelepruugis, aga liiga palju investorite, kes peavad praegu nende asjadega tegelema, muremõtetes,“ rääkis Niinemägi.

Haldaja vastutus suurem, kui paistab

Niinemäe sõnul on üürniku ehk kinnisvara kasutaja positsioonilt vaadates kinnisvara omanik ja haldaja üksteise võrdkujud. Seepärast on haldaja vastutus suurem, kui esmapilgul võiks arvata. “Kui haldusteenus on kehvalt osutatud, tähendab see otsest mõju rahavoole ja objekti väljaüürimise edukusele,” märkis ta, lisades, et kinnisvara haldaja vastutus ja volitused on piiratud, aga tagajärjed see-eest väga mõjukad. “Teisest küljest saab kinnisvara omanik oma puudujääke ja kogenematust maskeerida hea halduseteenuse abil. Ka see on oluline aspekt,“ märkis ta.

Kinnisvarabüroo Uus Maa analüütiku Igor Habali hinnangul ei ole kliendid uute äripindade rajamisel populaarsust koguva LEED-sertifikaadi eest veel valmis rohkem maksma. Sertifikaatide turul valitseb tema sõnul omajagu segadust, eriti Eestis välja töötatud äripindade klassifitseeringute puhul. See on pigem äriidee ja müügiargument, kui kindel tõestus pinna kvaliteetsuse ja madalate halduskulude kohta. “Inimesed tahavad rohkem näha reaalseid kulusid, kui segaseid arvutusskeeme paberil,” vastas Habal.

Tema sõnul on olukord veidi teine rahvusvaheliselt tunnustatud sertifikaatidega, sest nende metoodika on mõnevõrra põhjalikum, hõlmates ka ehitusprotsessi ja näiteks ühistranspordi võimalusi. “LEED-sertifikaat kõnetab pigem rahvusvahelist klienti, kes omal maal on erinevate sertifikaatide süsteemiga juba kursis ja otsib kindla ning tõestatud tasemega üüripinda,” märkis ta.

Näiteks on esimese büroohoonena Eestis omandanud LEED Gold sertifikaadi Navigatori ärimaja. “Mis on sellest kindlasti ka kasu lõiganud. Samuti Ülemiste keskus kaubanduspindade turul, tänu millele on lihtsam majja rentnikke meelitada,” rääkis Habal.

Pane tähele
Büroopindade turul:
On tekkinud ülepakkumine, mis tekitab täiendavat hinnasurvet.
Turg on muutnud üürilevõtja keskseks.
Suurim nõudlus kuni 100 m2 suurustele A- ja B-klassi pindadele.
Vanemate pindade omanikud on sunnitud hoonete rekonstrueerimisse investeerima.
Suurenenud on spekulatiivsete objektide arendus.
Rendisuhte kvaliteeti näitab:
Üürilepingu puhul selle:
pikkus
tähtaeg (kui palju aega on veel lõpuni?)
ennetähtaegse lõpetamise võimalused
indekseerimine
(kõrval)kulude kandmine
deposiit
Rentniku puhul selle:
reiting (näiteks krediidirisk)
tegevusvaldkond
makseajalugu
Allikas: Uus Maa analüütik Igor Habal
Põhjamaades haldusturu maht üle kolme korra suurem
BPT Real Estate Grupi arendusjuhi Ülari Niinemäe sõnul on passiivsete varaomanike osakaal Baltikumi ärikinnisvara sektoris märkimisväärselt väiksem kui arenenud turgudel ja ärikinnisvara halduse turg on praktiliselt välja arenemata.

“Vaadates võrdlusi Skandinaaviaga, siis näeme, et kui Baltikumis on vaid 30 protsenti ärikinnisvarast passiivsete investorite käes, siis Põhjamaades on see protsent 70–75 ja Suurbritannias suisa 85,” kõneles Niinemägi. “Eestis on vastav number veel väiksem kui teistes Balti riikides – vähem kui 20 protsenti kvaliteetsete büroo- ja kaubanduspindade mahust on sõltumatute teenusepakkujate hallata.”

DTZ Kinnisvaraekspert hindamisosakonna juhataja Aivar Tomsoni sõnul on tegu alles viimase paarikümne aasta arenguga Põhjamaade ärikinnisvara halduse turul. “Olulisima tõuke selleks andis, et palju riigivarasid läks korraga erakätesse. See kasvatas nõudlust professionaalse teenuse järele ja kasvatas haldusteenuste turumahtu väga olulisel määral. Seega on ajaloolised põhjused, miks Põhjamaades on haldusteenuste turu maht praegu oluliselt suurem kui Eestis,” rääkis Tomson.

Professionaalsed investorid soovivad tema sõnul suurema tõenäosusega haldusteenust sisse osta. “Ja keskenduda investeeringute tegemisele ning nende pealt teenimisele.”

Sõltumatute haldusteenuste pakkujate osakaalul on seega Tomsoni sõnul potentsiaali ka Baltikumis mitmekordistuda. “Näeme, et haldusturul on potentsiaali tulevikus kasvada Eestis vähemalt miljoni ruutmeetrini,” ennustas Tomson.

aripaev.ee, 13.11.2015

*Kuidas saab korteriühistu lahti endise elaniku parklasse jäetud autoromust?

Lugeja küsib: Endine korteriühistu liige ostis neli aastat tagasi auto, mis seisab pooleldi lahtivõetuna kõik need aastad aiaga piiratud k/ü õues. Korter müüdi kohtutäituri kaudu enampakkumisel 20.mail k.a. Vaatamata mitmetele meeldetuletustele ja ka politseiga ühenduse võtmisele ei ole omanik viinud oma autoromu ära.
Kas korteriühistul on õigus viia see kõrvalasuvasse valveta parklasse? On ju praegu võõras auto võõral kinnisel territooriumil. Teades endise elaniku alkoholilembust oleme kindlad, et ta ei kavatsegi oma varandust ära viia, küll aga ähvardab kohtuga, kui tema autoga midagi peaks juhtuma.
Olen k/ü juhatuse esimees.

Vastab vandeadvokaat Maano Saareväli, Advokaadibüroo Sirk ja Saareväli.

Üldised sõiduki teisaldamise alused tulenevad liiklusseaduse §st 92. Osundatud paragrahvi 2. lõike kohaselt võib sõiduki teisaldada valvega hoiukohta, kui sõiduk on pargitud:
1) nii, et see on ohtlik teistele liiklejatele või häirib oluliselt liiklust;
2) nii, et see kahjustab teed või haljasala;
3) selleks keelatud kohas nii, et see segab tee, haljasala, hoonete või rajatiste hooldustöid;
4) puudega inimese sõiduki parkimiskohale liikumispuudega või pimedat inimest teenindava sõiduki parkimiskaardita;
5) kõnniteel, ohutussaarel või eraldusribal, välja arvatud liikluskorraldusvahendiga tähistatud parkimiskohtades;
6) õue ja teega külgneva ala sissesõidul, samuti garaaži kasutamist takistav sõiduk garaaži sissesõidul;
7) teisaldamist tähistava liiklusmärgiga märgistatud alale õigusvastaselt;
8) ühissõidukirajale.

maaleht.delfi.ee, 3.11.2015